ugg アウトレット | ugg バッグ | ugg 価格
近日《2010年中国城市房价排行榜》揭晓,杭州房价跃居榜首,并创历史最高,北京紧随其后,上海位列第三。但榜首杭州的春节楼市却是“零”成交,北京、上海也几近“冰点”。
在“新国八条”、房产税、限购令以及加息的步步为营下,地方楼市交易已显寒意。有关人士认为,调控政策显效有一个“滞后期”,交易量的下降能否转变为真实房价下降而惠及百姓,并避免伤及“合理需求”,将取决于调控政策“组合拳”的持续性和执行力。
房地产未来发展目标明朗
业界普遍认为“新国八条”是近年来我国房地产调控最严厉的政策组合。它明确了房地产未来发展的目标——抑制投资、投机性购房、建设商品与保障房双轨机制。
其中重点提到保障房建设,要“努力增加公共租赁住房供应”;落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。相关专家表示,未来中国保障性住房将进入建设高峰期,如果公租房达到2000万套以上,那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解。
可见公租房已然成为保障房的主角。而为了让保障性住房更加公平地惠及民生,避免现有给予产权的保障房住房体系存在天然寻租缺陷,有专家提出“保障性住房供应不应以出售为目标”的建议很值得关注。
目前,大多数城市把经济适用房以至少低于市场1/2价格出售给申请对象。专家分析认为,这种方式弊端很大。
首先,经济适用房的出售会引起反向补贴和分配不公。有能力买得起经济适用房的家庭大都不是低收入家庭,而政府确定的低收入家庭和住房困难户无力购买经济适用房,问题没有真正解决。
其次,经济适用房的出售不利于保障性住房的可持续发展。出售意味着获得永久性产权,于是政府必须每年都要投入大量资金建造新的经济适用房。这无疑加重政府财力负担。
第三,保障性住房只租不售可以解决目前出售经济适用房所出现的一些弊端。富裕家庭不会有积极性去租经济适用房,这样,不仅有效抑制了投机行为,而且可以真实解决缺房户的困难。
另据2011年重庆“两会”透露,重庆将探索国企引导合理房价模式。重庆按照以未来容纳1000万城市人口计算,新增20%左右的保障房,提出了未来十年保障房建设计划:至少需要解决200万人的居住问题,就需要修建4000万平方米保障房。在2011年,重庆将新开工公租房1350万平方米。而在公租房的建设上,将通过国企出钱建设的方式进行。目前重庆地产集团等都在实施公租房建设计划,帮政府解决问题。这种方式也很值得各地借鉴。
当前限制投资、投机性购房,加快保障性住房建设,已经成为房地产调控的一种长期性政策趋向。限购、限贷,减少市场上投资、投机性需求;同时增加保障性住房和普通商品房的供应,这两种力量形成合力,将引导市场逐步走向顺畅。
房价涨与跌看调控力度
春节期间楼市遇冷只是个开始,在政府持续调控的预期下,市场陷入持续低迷应是大势所趋。
根据“国八条”要求,限购令将覆盖全国,但“停购”政策更成为楼市“利剑”。而购房信贷再度“绷紧”,以及新一轮调控全面收紧开发商资金来源等,使得市场重新洗牌在所难免。
多数接受记者采访的专家认为,一系列调控政策的出台将使开发商原本就不十分宽裕的资金链面临更加严峻的挑战,成交量的下滑将促使开发商加紧推盘,甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量,因此,房价下调的可能性增加。
且春节长假刚过,加息“利剑”再度亮出。尽管0.25个百分点的利率上调对楼市的影响微乎其微,但假如短期内连续加息,使各种政策叠加,房价很可能会出现较大幅度的回落。
中国社科院最新出版的2011年《中国与世界经济发展报告》也预测称,只要政策方向不出现逆转,2011年房地产价格整体振荡向下的概率较大。
楼市调控仍须继续打“组合拳”
从长期看,影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期,遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”,楼市调控仍须继续打“组合拳”。
对此,知名财税专家贾康的建议颇具代表性。他说,本次宏观调控与房地产调控新政正在明确树立起宏观调控层面的双轨统筹框架目标。让政府的归政府,市场的归市场。建立“两轨”:一个是保障轨,一个是市场轨。最高端层面由政府统筹管理,设计好一个总体“顶层计划”。具体到某一个地方政府,在整个辖区通盘规划里,要把所有相关事情考虑好,包括住宅怎么建,从廉租房到公租房和长租房,到一般商品住宅,到高端住宅。这是由市场主体怎样试错也试不出来的。在下一层面,保障轨上,政府首先要管托底,这个底首先从廉租房托起,进而托到夹心层,特别是年轻白领的公租房、长租房。如果能让居民收入低端和收入夹心层“住有所居”,那么政府在市场轨上就不必使用那么多手段去对付房价这个指标了。
他还建议政府应引导民间资本和社会资金进入建设领域,同时也包括引导民间资金参加建设保障房。
伴随着银行信贷的逐渐紧缩,多样化的融资手段将成为房企在2011年最迫切的需求。有专家提出,今后房地产企业与基金合作将成为一个行业趋势。但由于政策的不明朗和相应法规还在完善中,民间房地产基金难以形成强势规模,其在基金募集力度上将面临巨大的挑战。
而另据北京市金融工作局局长王红介绍,目前可投资于北京保障房建设的保险资金规模在300亿元至500亿元。保险公司尤其是寿险公司希望投资房地产的声音不断。但按照保监会去年发布的规定,保险资金尽管被允许投资商业地产,但在住宅项目领域仍未“解禁”。
楼市调控的确是一项错综复杂的系统工程。它需要相关政策的有效衔接、配套与落实,而致力于长远的制度建设是关键的关键。但我们相信中国房地产市场一定会平稳健康发展,并惠及每一位普通百姓,使其安居乐业,共享幸福。