袁浩：中国房地产行业已经进入冬天
金融界网站就中国房地产业当前面临的形势以及未来发展等问题，与德意志银行董事、特许金融分析师袁浩先生进行了对话。 中国房地产行业已经进入“冬天” 金融界网站：现在很多人在讨论中国房地产行业已经进入“冬天”，请您以外资投行的角度来分析一下当前的中国房地产市场呢？ 袁浩：整体上我估计是冬天， 而且这个冬天比预想的要长。 这个是从总体来看的，但是中国市场有自己的特点，区域性的差异以及具体项目的不同，都会有不同，而且具体的公司差别也很大，因此即使在整个行业处于紧张的状况，也有不少公司根本就不需要资金，自己都会解决问题；也有的公司本来就做好准备了，正好借此机会低成本拿更多更好的项目。 而作为外资银行来讲，中国房地产市场对于他们来讲是一个新兴市场，能直接提供的技术含量并不多，只是在资金上以及资本市场有一些优势。在这样的环境下，外资更多的是希望找到一个好的合作伙伴，找到一个好的切入点，找到一个好的项目，寻找一个双方都能接受的条件，来进行合作。合作的方式也是多种多样的，项目方面可以，公司层面也可以，股权、债权都可以，作为外资银行来讲，或者是外资基金来讲，都是要尽量保持一定的灵活性，这样才能适应不同的条件和不同的特点的房地产企业。 金融界网站：您刚才已经确认“冬天”的到来，那么房价的走低是毋庸置疑的，您认为本轮下调的幅度会是什么样的情况？ 袁浩：从相关数据可以看到，目前房地产行业的投资还在增长，只不过增速放缓，房屋的交易量出现了减少的情况，现在有部分开发商已经开始做一些促销的活动来应对“冬天”，因此房价调整的幅度难以预测。 而且房价的调整幅度还要看具体的项目具体的市场，甚至所处的地理位置，因此很难从整体的层面下一个结论。但是有一点很重要，不管是对开发商也好，对合作伙伴也好，或者是对普通老百姓，能够建立一个比较好的比较大的预留风险抵抗的能力，会是一个很好的现象，不过这个的确有难度。 进入房地产领域的外资并非热钱 金融界网站：现在有部分外资资金在这个时候选择进入中国的房地产市场，他们这个动作的含义是什么呢？ 袁浩：其实得外资的进入并非只是现在，近几年一直有这样的行为，不同的外资机构，不同的外资基金，他们都有不同的动机或者安排。 我们认为进入到中国房地产市场的外资资金不应该是热钱，因为房地产这个东西本身流动性很差，而且投入规模非常大，加之中国又是新兴的市场，他们并不是很了解，因此选择这样的投入不应该是热钱所为。 如果真是热钱想进入到中国房地产这个领域来短线获利，他们应该去炒在香港上市的内地房地产公司的股票或者是债权；如果选择把钱直接用来买房，那我认为这样的热钱太傻太蠢！ 外资进入中国房地产市场的原因有几个。 1、中国经济继续持续稳定高速发展的可能性非常大，在这种情况下，全球范围内的资本势必要重新组合，作为资本来讲，哪里越好，哪里是亮点，哪里有机会，哪里回报高就愿意投到哪里，所以国际资本介入到中国房地产市场也是很自然的行动之一。 2、中国的市场变化幅度比较大，如果时机把握比较好的话，可能会获取更高的回报。中国房地产资本市场不是很完善，可用工具比较少，在这种情况下，市场效率不高的时候产生的机会可能也会多一点。 上市不能只为圈钱，失败原因在于定价 金融界网站：这个地方有一个小小的冲突，前面咱们提到外资资金直接进来买房，实际上是看好中国经济长线的发展，而投资中国的房地产企业的股票也是分享这种经济成果的方式之一，但是进入08年以来，中国的房地产企业在资本市场融资上遭遇到了严峻考验，出现了多起IPO失败的情况，您认为原因是什么？ 袁浩：A股这边我不是很了解，海外上市失败的主要原因是定价。现在市场环境出现了变化，市场的定价与房产商自己的心理估值出现了比较大的差距，双方难以达成一致造成的。 本次会议上也提到，缺钱也好，不缺钱也好，流动性多于少也好，关键是价位，如果在很低的价位，马上流动性就会找到你这边来，这个不是流动性的问题是价位的问题。上市的公司是有流动性的，他为什么会处在这样尴尬的局面呢？主要是因为07年下半年和08年上半年他们拿的地价过高，扩张过快，同时又对未来资本市场期待太高，当市场情况发生变化之后，投资者不认可企业需要的价位，这里面就产生了冲突，出现失败就是难免的难免事情了。 不过我认为更核心的点还是在于企业本身。 现在很多内地的房地产企业在上市方面存在误区，他们认为反正我也不懂，那就把一切交给投行，你说怎么做我们就怎么做，这个是极大的误区。而实际上一个企业只要能把自己的业务做好了，能够保证盈利和长期的发展，上市就是水到渠成的事情；虽然也在市场低迷的时候暂停，但是最后也必将能成功上市。 上市之后也是这个道理，如果被投资者或者被资本市场牵着鼻子走，就会把自己地方化，就会忽视最重要的问题，你只要把企业经营好，作为房地产企业就是怎么样构造一个好的战略，能够找到好的项目，在合适的价位能够有一个好的团队把它销售出去。只有把这些工作做好了，就能无惧市场的千变万化以不变应万变。 金融界网站：能否这么理解，部分地产企业在上市之前的一些投资行为，包括斥巨资拿地王，把自己上市的定价预期大幅提高，如果市场定价偏低，之前投入的成本可能会收不回去。 袁浩：抱着靠上市在高位圈钱，或者解危救难，这是不正确的态度，资本市场的功能并非如此，上市是一个长期的资本聚集的阶段，给企业提供的是一个长期发展的平台。 金融界网站：“冬天”已经来临，房企的资金链已经绷紧，而上市融资的道路又举步维艰，这种情况之下如何才能安然过冬？ 袁浩：从长远来看，应该建立一个长期的房地产金融市场，包括搞一些CMBS，还有REITs，这些对房地产市场发展是有好处的，不过时间可能会比较长。 这个事情绝对是一个大好的事情，应该去做，但现在没有人做这个事情，因为做这个事情不能短期获利，开发商不去做，其他人也没有动机去做。 从短期来看，开发商可以加快销售，多搞一些促销，加速资金的回落；还有就是拓宽融资渠道，转让部分股权，拿出一些项目和别人合作，找一些信托，外资银行，外资基金，甚至跟竞争者合作这些都是可以。更重要的是两点，一个是冷静头脑，对市场有一个正确的分析定位，还有就是自己的定位，要把管理做的更好。 控制通胀应该放在第一位 金融界网站：房地产行业“冬天”的大背景是经济过热，通胀加剧，您认为未来中国的宏观调控将向何处去呢？ 袁浩：宏观调控向何处去恐怕没有人知道，包括政策导向的这批人，他们也是在观察的的过程当中，会随着国内和国际市场的变化及时调整。这个地方也是有一个误区，大家总觉得专家也好，经济学也好，决策层也好，他们对于事情了解很清楚，完全能把形势控制好，但实际上没有人能做得到这点，我想能够及时的做出正确的应对相当不错了。 金融界网站：今天在会议上有专家提到说，美国近期采取的调控策略是保经济放通胀，而中国目前还是把控制通胀放在第一位，您是如何看待这个情况？ 袁浩：中国目前把控制通胀放在第一位的调控政策是正确的。 实际上美国保经济放通胀的做法是无奈之举，不是说他不正确，或者是知道不正确还非要做，而是迫不得已而为之。但是中国现在不是这个局面，中国政策完全有有调整的空间，不存在两选的境地。 金融界网站：现在有一种观点认为调控的力度已经足够了，其效力需要时间来显现，如果再继续调控，就会适得其反，这个问题您怎么看？ 袁浩：关键要看美国市场会变得有多坏，如果美国市场或者国际市场继续恶化，那么中国的政策就应该要谨慎一些，要做出适当的调整，可能会放松一点，倾向于鼓励发展。 但是从中国长远发展来讲，应该去调整通胀，而且是在有条件具备调控能力的时候调整，这个对长远发展是很有利的。