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乔迁新居“金地·格林小城”没有多久的田先生最近有些烦——小区美茵物业管理处要与他签订一份“车辆停泊服务协议”，几经索要也看不到齐备的收费依据。
田先生向记者诉说，该协议关于业主车辆停泊费用规定：每辆小轿车每月停车费为135 元，其中场地使用费63元，车辆停泊服务费72元。协议对“停泊服务费”解释很清楚：是指在指定的停车场地内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等，并注明是根据市有关部门有关文件规定收的；但对收取“场地使用费”的依据却只字未提。田先生等业主多次找到物管处，要求对方出示收取该费用的依据，对方一会儿说为填补物业管理费用不足的亏空，一会儿说已向市物价部门做了备案。众业主要求看看“备案”材料，遭到物管处拒绝。
田先生质疑：室外停车场地产权属小区全体业主共有，不是开发商的，开发商凭什么收费，又凭什么定价呢？
昨日上午，记者找到位于洪山区书城路的该小区美茵物业管理处，有关工作人员介绍，小区2004年底交房，划分为美茵、莱茵、梦茵3个区，现在仅美茵区有物业管理，该区有住户1400多户。美茵物业管理处刘主任只承认室外停车场地产权属小区业主所有，但对收取“场地使用费”并自定价格的依据支支吾吾始终未作明确说明。
市物价局房产价格管理处有关人士介绍，小区停车费由车辆停泊服务费和场地租金两部分相加组成，其中停泊服务费实行政府指导价——小轿车室内每辆80元/月，室外60元/月，上浮幅度一般不超过20%。而场地租金收多少应当是“产权人说了算”。
2005年7月，省物价局下发的《关于物业收费管理有关问题的通知》第二条明确规定：“地下停车场的产权是开发商的，租金标准由开发商确定，可委托物业公司代收；室外场地的产权是业主的，可根据业主委员会的意见制定租金，委托物业公司代收。”
圈小区的地泊外面的车
金地太阳城开发商私租公用地
本报讯（记者韩玮）开发商为方便门面招租，竟将小区1号楼与餐饮门面之间的栏杆向内移动上十米，圈占小区公共用地为食客提供停车位，此举引来众业主不满。近日，关山“金地太阳城”的业主向记者投诉。
业主江女士说，原先入住小区时，楼下的空地还没有变化，入住一年后，开发商为了门口的餐饮门面能顺利租出去，竟将1号楼与门面之间的栏杆向内移动上十米，将扩大的地方用来供食客停车。每天停在此处的车辆有一二十辆，既占用了小区公共用地，还造成扰民等诸多问题。
业主张先生则表示，小区公共用地属于全体业主共有，原先可供业主停车，现在被外来车挤占，我们的权利何在？
他指出，《物权法》中规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属应当首先满足业主的需要。”但开发商的这种做法显然没有优先满足业主需要。开发商未经我们同意的行为侵犯了业主利益，何况外来车辆停在小区内是应该收费的，并且收费多少应由业主大会进行表决，收益如何分配也应由业主决定。
对此，该小区业主委员会一负责人表示，开发商做停车场之前并未与业主委员会商量。开发商对此的说法是这块地在红线之外，停车场也是专门为门面设置的。但当业主委员会向开发商索要合法证据时，对方却不提供。
【律师点评】
湖北首义律师事务所 朱琦
物业管理公司与开发商不是同一个概念，他们是不同的法人，物业公司收费不等于开发商收费。但是，在新交付的小区，大多数物业管理公司是由开发商自行选定的。
小区停车位租金的收取和使用，由停车位产权人决定。“金地·格林小城”的车位既然属于全体业主共同所有，车位租金的收取及使用就应当由全体业主决定。物业管理公司无权决定租金价格，更无权动用收取的租金。美茵物业管理处擅自收取、支配场地使用费，侵犯了全体业主关于停车位的收益权。
根据《物权法》第七十四条规定，小区的车位有两种类型，一是在小区规划里明确载明了的；二是在小区规划中没有，而是利用小区的道路或者公共用地划定的车位。如果没有约定，前者属于开发商所有，开发商有权出售、附赠或出租。但是，小区业主在同等条件下，有优先购买、承租的权利。后者属于全体业主所有，如何使用，如何收费等均由全体业主决定。“金地太阳城”开发商未经小区业主同意，擅自将小区公共用地改变成停车位，作为餐饮门面的附属物一并出租的做法，明显侵犯了该小区全体业主对公共用地的所有权。
物业公司、开发商侵权的根源是其受利益驱动，无视业主的合法权益。依据《物权法》第三十四、三十五、三十七条的规定，“格林小城”的业主有权要求物业管理公司返还已收取的车位租金；“金地太阳城”的业主有权要求开发商将栏杆安置到原来的地方，恢复公共用地的原貌并赔偿损失。