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9月全市四大区域成交量均有下滑
统计数据显示，全市四大区域来看，9月各区成交量均有下滑：其中中心城区共成交1686套，环比下降8.4%，同比下降44.0%；环城四区成交745套，环比下降5.9%，同比下降37.4%；滨海新区成交703套，环比下降8.3%，同比下降36.2%；郊县五区成交635套，环比下降8.5%，同比下降45.9%。
9月全市二手私产住宅成交均价为7847元/平米，环比上涨1.8%，同比上涨11.2%。中心城区为9679元/平米，环比下降0.6%，同比上涨5.7%；环城四区7264元/平米，环比上涨1.5%，同比上涨15.4%；滨海新区6562元/平米，环比下降0.8%，同比上涨6.1%；郊县五区4749元/平米，环比上涨4.0%，同比上涨21.3%。
我爱我家认为，政策调控效果的不断深化以及新建商品房的大量上市是造成观望持续、成交乏力的主要原因：一方面，自3月份以来，宏观调控政策出台及执行已半年时间，政策的严厉执行以及不断加码均使得调控效果不断深入，房价涨幅的趋缓以及部分片区开始出现松动均使得受众对于未来房价将要继续下滑的主观预期十分强烈，因此购房需求难以集中释放；另一方面，据统计9月份天津有42个新建商品房项目集中开盘，且优惠力度不断加大。同时，天津市国土资源与房屋管理局公布的《每日房价》的数据显示，9月全市新建商品房成交量8767套，环比上涨6.7%，二手私产住宅成交则出现7.9%的下滑。我爱我家认为，新建商品房的大量涌入必然吸引众多购房者的关注，使得部分原本计划购买二手房的购房者将目光移至新建商品房市场，也是二手房成交低迷的原因之一。
调控效果日益显著 降价区域不断增多
统计显示，2011年9月，天津市二手私产住宅成交均价为7847元/平米，环比上涨1.8%。中心城区为9679元/平米，环比下降0.6%；环城四区7264元/平米，环比上涨1.5%；滨海新区6562元/平米，环比下降0.8%；郊县五区4749元/平米，环比上涨4.0%。
全市范围内，自3月份以来，天津市二手私产住宅成交均价连续保持平稳区间内运行，9月四大区域中，中心城区和滨海新区成交均价环比下降。另据我爱我家位于中心城区的门店反馈，近期二手房降价的区域在逐渐增多，且部分片区议价空间仍在不断加大。我爱我家认为，观望氛围浓厚、房屋持有成本的负担增大以及新建商品房的大力度优惠是造成目前二手房降价区域增多、议价空间不断扩大的原因：首先，在宏观调控政策严厉执行的背景下，投资投机需求无法入市、改善型自住需求观望，市场中的房源滞销现象严重，因此选择主动降价以换取成交的业主不断增多；其次，在信贷政策方面，今年紧缩的货币政策也在一定程度上对于二手房的持有者造成了影响，如连续五次的加息使得市场中部分贷款持有房屋的业主自明年1月起还款成本将大幅提高，尤其目前接近年根，其持有压力逐渐增加也使得业主的降价压力日渐增大。
租售市场表现差异“售转租”现象有所增多
楼市调控政策的深度执行，使得市场成交量低位运行，成交价格出现松动以外，同时导致部分片区内业主“售转租”的现象不断增多。据我爱我家各门店反馈，在目前部分买卖成交乏力的区域，一成以上的业主表示其房源“可租可售”或“短期出租”。我爱我家认为，二手房买卖市场的低迷成交以及部分片区租赁市场的活跃是造成目前“售转租”现象增多的主要原因：一方面，今年以来全市二手房市场成交量同比下滑30%以上，持续的调控使得二手房买卖市场观望气氛浓厚，成交持续低迷，二手房滞销现象逐渐显著。而过低的成交价难以满足业主的心理预期，因此部分业主选择“售转租”以观望市场后市走向；另一方面，与买卖市场的低迷相比，本市住宅租赁市场则保持活跃，首先自春节后立即升温的租赁旺季、到6月份的毕业生租房、暑期的中小学周边陪读租房以及9月的考研族租房等均带动了租赁市场的活跃，加之天津市外来人口的不断增多使得租赁市场在未来时间内仍被看好，因此位于租赁热点片区的二手房业主将其房源转入租赁市场可实现短期内的快速变现，减少房屋空置带来的持有成本也是目前局部片区“售转租”现象集中出现的主要原因。
天津站四地铁交汇 区域地段价值凸显
据市建设交通委计划，9月底地铁3号线建成，年内天津市地铁1、2、3、9号线即将在天津站实现联网，总通车里程达130公里，地铁线将贯穿中心城区东西南北，形成“米”字形骨架。与此同时天津站还将陆续开拓商业娱乐建设。我爱我家认为，在轨道交通及区域建设不断升级的带动下，天津站地段价值将不断凸显，其周边的二手房市场受关注度也将不断提高。
一方面，地铁可减少因交通拥堵而耗费的时间与精力，因此，地铁的方便快捷是周边二手房的成交卖点，也使得“地铁房”成为了目前市场中成交活跃的房源。而天津站作为市内多条地铁线路交汇的大型换乘站之一，其交通枢纽作用将为该片区添色不少，区域内的房产受关注度将不断提升。
另一方面，除交通建设的升级以外，天津站区域的商住娱乐综合建设也将与交通配套的完善相辅相成，共同带动区域价值提高。届时片区内居民出行购物方便，商业娱乐发达势必吸引众多购房者的关注，地段价值的提升也将使得区域内房产的抗跌性随之走高。
我爱我家认为，宏观调控政策的持续有效执行，致使“金九”的销售旺季没有给天津二手房市场带来成交的反弹。目前调控政策的深入、购房者持续的观望均难以支撑市场出现回暖。因此，我爱我家预计，在调控政策的严厉执行以及新建商品房持续集中供给的背景下，“银十”月份天津市二手房市场的表现将延续9月的低位运行，加之“国庆节”长假的到来导致二手房交易日大幅缩减，因此成交总量将出现较大降幅，预计10月全市二手私产住宅成交量将保持在3500套左右。