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存销比是指住宅存量与一定时期内（通常为1个月）销量的比值。10月楼市数据显示，北京、上海、深圳、广州4个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市新建商品住宅存销比已达11.8，再创本轮楼市调控以来的新高。 库存量大涨三成 截至10月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4347万平方米，与去年同期相比，新增1136万平方米库存量，增长约35.38%。 北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量已经高达2780万平方米，比去年同期增长约38%，创下阶段性新高。其中，北京、上海、广州新建商品住宅库存同比分别增长50.83%、43.34%和34.05%。 济南、南京、厦门、杭州4个二线城市新建商品住宅库存总量为1567万平方米，比去年同期增长46.9%。其中，南京、厦门、杭州新建商品住宅库存同比分别增长40.6%、31.1%和104.3%。 存销比处阶段性高位 截至10月底，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.8，刷新了今年9月11.5的最高点。进入2011年以来，新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升趋势。预计今年最后两个月，开发商为了快速回落资金会加速推盘，但更多购房者还是会选择持币观望。因此，年底的住宅存销比还将小幅上涨。 4个一线城市新建商品住宅存销比为11.6，成为自2010年以来新的最高点。其中北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅存销比分别为13.6、13.4、8.7和9.4。由于不断走低的成交量，使得开发商的存货大增，整个住宅市场处于较为低迷的状态。 随着调控的持续收紧，楼市的寒冬已经从一线城市开始扩展到二线城市。4个东部二线城市新建商品住宅存销比为12.3，存销比已高过12，处于库存量过大的状态。济南、杭州、南京、厦门的新建商品住宅存销比分别为10.2、11.1、15.9和12.0。 明年二季度触顶回调 预期今年第四季度新建商品住宅存量将继续增加，主要原因有二。 其一，国务院总理温家宝关于“使房价回归到合理的价格”的表态，延续了中央政府对于调控的决心。持续从紧将直接导致商品房市场成交低迷，而资金紧张的开发商必然会加紧推盘，以期快速回笼资金应对资金困境。因此，年末的“猛料出货”将使得供应量继续攀升。 其二，随着全国商品房市场的全面降温乃至房地产价格拐点的确立，购房者对房价下降的期望值增大，多数购房者开始观望。而部分银行提高首套房贷利率，也限制了大批刚性购房者。 不过，住宅存量有望在明年第二季度回落，届时存销比也将触顶回调，市场进入去库存的通道。一方面，房地产调控政策基本见底，明年第二季度商品房市场将走向明朗，楼市也有望打破长期的胶着状态，成交量将有所复苏；另一方面，受今年商品住宅用地成交量下降的影响，明后年住宅供应量也将随之下降。