焦点：海南房价是如何逐步升级的？
随着房贷款门槛的提高，海南房产销售的问题已经成为开发商最头痛的问题。外销市场占50%以上的海南房产，一直把开拓岛外市场当着重要的销售渠道，在新的销售政策下，哪一种岛外购买市场开发模式最值得采纳，成为各家开发商最关心的话题。 海南房产外销的成与败 2000年，海南房地产开始回温，一些新楼盘在海口市的中心地带拨地而起。由于受到前期地产过热的影响，楼盘的价格定位比较合理，均价每平方米1500元成为当时海口市房价的标准价格。购房热的再次出现，让一些炒房团赚满了腰包。 很快，海口房价再次升级，迅速攀升的房价让许多准备购房的海口人无法承受。海南房地产出现了小幅降温，但没有出现20世纪90年代中期那种大溃败的局面。一些思维超前的开发商在销售重压下，在日益崛起的海南旅游热潮中找到了突破口，开辟出一条旅游地产的销售新模式。 由于海口房价与内地城市相比有较大的差异，再加上海南得天独厚的自然环境，着实吸引了不少岛外的客户。与日益萎缩的海南本地市场相比，岛外购买率创造了一个又一个新高，到2003年，岛外购买率已经占领海口房地产的半壁江山。 此时，海南第一次出现了“岛外购房团”、“网上海南地产指南”、“海南地产购房中介”等热门词语。这些活动的策划者不仅在海南房产销售中赚到不少的返点，而且对海南地产的推广销售起到了巨大作用。 2004年，随着海南旅游的不断升温，海南地产价格已经不是秘密，许多外省人在海南购置地产时都决定到现场看一看，然后直接与开发商联络，风光一时的“岛外购房团”、“网上海南地产指南”、“海南地产购房中介”等团体，一下子陷入了低谷。 政策使海南房产再次崛起 “在海南房地产销售日趋走向成熟的时期，国家的调控政策让一些专门从事海南地产岛外销售的公司和机构再次找到了方向，与几年前不同的是，如今的岛外推广机构已经非常成熟，所运做的模式少了一些急功近利，多了一些品牌推广。”中国著名的地产营销公司“凌峻地产”副总经理洪庆华先生在接受记者采访时说。 据了解，海南房地产目前的岛外推广销售公司比2003年要多，而真正具备了知名品牌的却没有几家。许多推广公司只是打着对岛外市场调研和推广的幌子，真正目的是套住几家房地产开发商，赚取中间的部分利润。他们的观点就是：能够卖出房子最好，有名有利，卖不出房子也无所谓，反正房子是开发商的。结果，销售公司花去了开发商不少费用，房子却没有卖几套。 也有部分比较重视品牌的岛外推广公司，他们以自己的品牌推广为动力，以开发商的利益最大化为目的，真实地去全国各地开辟海南地产市场。不少公司走了东北、西北、西南等地专门推广海南的楼盘和海南的环境，为海南地产升温起到了重要的作用。 推广机构必须走终端之路 “我认为，在海南地产的岛外推广机构中，谁更加贴近消费者，拥有终端客户，谁就能够赢得开发商的信任，谁就能够真正占领海南地产营销的主阵地。”海南地产界知名人士、三亚房地产协会会员杨林先生在接受记者采访说。 他表示，目前海南房地产是一个比较动荡的环境，作为一个专业的营销推广机构，不仅要具备诚实的营销理念，而且要拿出百倍的努力为开发商服务。 再一个重要的条件就是设身处地的为消费者服务，比如把营销机构设在你要开发客户所在的城市；把海南的地产规模、结构、环境用沙盘描述出来；为消费者提供购房后的一切办证、物管、维修、保养、租赁等服务，让消费者感觉到，推广公司就是一个终端机构，可以做开发商能够做到的一切事务，甚至象一个最忠实的管家。当然，这需要地产推广机构必须具备良好的口碑和值得信赖的诚信度。 专门从事海南网上售楼的王主任告诉记者，海南的地产网络发展非常快，这与海南地产外销越来越多有直接的联系，但随着地产推广机构的不断增加和专业化程度的不断增强，网络地产也面临着发展的瓶颈，如何将海南地产所有的优势全部送到岛外消费者的眼前，将成为网络地产发展的未来方向。 一些业内人士表示，那些不成熟的中介机构，必须进行整合，让他们成为具有综合推广实力、岛外市场开发能力的大型推广公司。而对那没有信誉、只想着赚一笔就开溜的黑心地产中介，必须下大力气整治，使它没有立足之地，否则，可能会导致一个新兴的销售模式再次面临夭折的可能。 海南房地产出路在于资源整合 “全国的房地产界目前都遇到了前所未有的困境，主要原因就是提高首付款，相对而言，海南在这次调整中应该占据了绝对优势，就是海南的岛外市场庞大，如何将这种优势转化为实际效果，海南的资源整合应该是一条最直接的道路。”今天下午，凌峻地产副总经理洪庆华先生在接受记者采访时说。 关于首付款提高的问题，洪庆华先生认为，也许在岛外尤其是发达城市，本次调整对房地产有巨大的影响，但对海南而言影响不大。他说：“海南的房地产销售市场岛外占了50%左右，因为海南房价与其他省市相比价格比较合理，所以这部分人大都是一次性付款，原来就准备在海南购房的人不会因为这次贷款调整受到任何影响。这说明，海南至少有50%的房子不用担心滞销的问题。再一个就是不断升温的海南旅游市场，也给许多喜爱海南的人吃了一颗定心丸。其实我所说的资源整合也是跟海南旅游有关，假如海南政府把房地产业与旅游业一起结合起来，做出捆绑式销售模式，比如在海南买房，每年赠送一次往返海南的旅游机票，也可以根据每年到海南旅游的消费情况，给予购买海南地产的优惠等好的措施，相信会有更多的人来海南旅游和购房。” 而另外一些人也认为，海南不仅房地产业、旅游业需要整合，要想把海南的旅游地产经济搞好，还需要交通、购物、休闲等方面的全面整合，这是海南未来发展的方向，同时也是海南地产业走出困境的唯一途径。
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