出售写字楼物业有助盘活存量资产
公司今日发布公告，审议通过了《关于南京中心部分物业委托戴德梁行代理销售的议案》。根据该议案，公司拟委托代理销售南京中心（即新百写字楼）的建筑面积总计约为3万平方米，代理佣金为完成合同约定的各项代理销售事项后以售出写字楼到账款项为基数的0.8%计算并收取。合同签订生效之日起至2012年2月29日止，受托方需在截止日期前完成不低于总体委托销售面积的98%。 点评： 1）预计销售单价在3万元左右。根据相关协议，公司拟在未来1年内销售新百写字楼中的3万平米建筑面积，占到整个新百写字楼建筑面积的40%左右（整个项目建筑面积在7万平米左右），鉴于该楼位于南京市正中心最繁华商业地段—新街口，我们保守预测其单位面积售价有望达到3万左右。 2）转让增厚EPS在1.40元左右。按上述转让价格估算，此次转让有望为公司带来近9亿的现金流；新百写字楼整个项目投资总额约在4亿元，估算该次转让对应的资产成本在1.6-2亿元左右，则项目有望带来一次性营业外收入约7亿元，扣除委托代理费成本及所得税，转让项目有望带来一次性净利润约5亿元，增厚EPS1.4元左右； 3）租售并举有望开发写字楼潜力。目前南京整个写字楼市场供大于求，写字楼空置率约在20%以上，我们认为，公司此次通过委托世界知名物业咨询公司出售部分物业，有望吸引国际知名实力企业入驻，这将有助于打造“南京中心”高端形象，与其余写字楼实现定位差异，对于公司提升剩余面积出租率大有裨益； 4）存量资产有望得到盘活。如我们此前调研速递报告所述，公司此次出售写字楼物业将产生大量现金流，我们认为这将有助于盘活公司的存量资产，尤其是公司位于南京河西和盐城的2个房地产项目，提高公司未来的盈利能力； 5）盈利预测。假设公司2个地产项目今年开工，2012年开始分5期贡献收益，我们预测公司2010-2012年的EPS分别为0.27元、0.30元和1.04元，如果写字楼项目在今年实现转让并确认收益，则2011年EPS将有望增厚1.40元左右，达到1.70元；6）我们认为公司属于资产价值隐含型公司，随着写字楼项目出售，地产项目陆续开工，公司内在价值将在未来1-2年内得到充分体现，我们维持对公司“推荐”的投资评级。