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2001年回报率12% 2010年回报率不足6%
美国土地学会和普华永道联手，近期对280名国际投资者调查发现，绝大部分海外投资者建议投资上海商铺。成交数据也表明，最近商业地产成交火热异常。然而，就在商业地产买卖形势一片大好之下，上海商铺经营情况却并不乐观。中原地产分析师说，上海很多商业项目的租金回报率达不到6%。 大量资金涌入 上述投资商对商业地产的热衷，仅仅是近期上海零售物业投资热的缩影。开发了清华科技园等多个知名商业地产项目的启迪置业相关人士透露，近期他们接触了太多想在上海购买商业项目的投资者，上海的商用物业市场已经有求大于供的趋势。有上述感觉的并不只有他一人。某知名开发商说，在他们开发了一个商业项目并吸引沃尔玛等进来后，就有投资商找到他们，希望和他们一起参股合作持有、运营中型的社区商业。根据普华永道的报告，上海最被全球投资者看好的房地产投资就是商铺投资，办公楼、酒店公寓和住宅均在商铺之后。 分析师指出，目前尚难估计正在流入或计划流入上海零售类物业的总资金量，但可以肯定的是，对住宅的宏观调控，将令越来越多的资金进入商业地产，因为后者几乎没有受到任何调控影响。 回报率创新低 与上海商铺的投资热情形成反差的却是回报率逐渐走低。中原地产近期提供了3个关于上海商铺的研究案例，包括虹桥某商业广场和位于人民广场区域的中区广场，发现大部分的商铺租金回报率甚至不到6%。这几乎是过去十年的最低租金回报率。事实上，过去十年间，上海商铺租金回报率一直在走低，从2001年平均10%甚至12%，降低到2005年的8%，到了2008年又跌至6%，如今更是低于6%。 2002年时，上海的低租金区域仅仅是外环外一些新建城区。但到了今年，连内环内黄金地段的商铺租金也开始走低。租赁上海打浦桥一家新建商场店面的店主表示，为了吸引他们入住，开发商提供了长达半年的免租期。此前开发商只向品牌商业企业提供免租或者低租。即便是淮海中路、南京西路商业圈的黄金地段商场，租赁行情仍然不理想。以位于静安寺附近的某商场为例，尽管招商负责人称项目锁定的是能承受高租金的环保类产品客户，但这里的租金仅仅只是周边成熟商场的2/3。 专家表示，商业地产的风险正逐渐向经营者转嫁。在住宅市场持续低迷状态下开始对风生水起的商业地产敲响警钟。按照业内的常规，商业地产有个 “一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。 “这和住宅市场短线投资，快速获利完全不一样。 ”