房地产新政实施一月多，开发商仍不降价的秘密
5月17日，房地产调控新政“满月”。 目前，在系列调控政策的作用下，调控政策开始显效。在新政“满月”之际，虽然作为房价下降先兆的成交量大幅度下降，但不少开发商依然挺着，不愿意降价，多数地区房价下降的幅度并不大，另一方面是消费者因房价过高、预期房价会下降因而普遍观望乃至弃购，市场表现为买卖双方僵持的胶着状态。 一些舆论认为，开发商不愿意降价的原因是因为开发商手持的资金充裕，资金链压力不大。而其实，开发商之所以不愿意降价，其真实的主要原因，并不是因为手持的资金充裕没有资金压力，而主要在于房价上涨不会下降的预期。他们认为政府不会下狠心调控房地产，不会真正打压房价使房价下降，此轮调控依然不会见效。 事实上，市场上几乎一致性地认为，房价下降的大势已经确定，但由于房价下降的结果必然会危及某些既得利益者的利益，因此，一些开发商及利益相关者，则试图想方设法影响政府决策，影响市场预期，引导消费者的消费心理，使消费者放弃观望，从而影响价格走势，阻止房价下降。 在目前，一个重要的具体表现是，当调控新政“满月”之际，由于房地产市场并没有出现房价大幅下降的情况，于是，一些人便以新政“满月”房价松动不大为理由，不惜夸大新政“满月”的市场表现的意义，以之做结市场大势和调控政策走向。一些官员、媒体人士，为了自身利益，不断释放政府将松动房地产调控的舆论，试图通过肆意歪曲报道以误导市场预期。于是，有关房地产调控政策将放松的观点，纷纷见于部分财经媒体的显目位置上。 而其实，不难看出，这种政府在新政“满月”后就将松动房地产调控的说法是经不起推敲的。 一个很简单的道理是，这场由中央政府部署的房地产调控，国务院接连召开了两次常务会议，还出台了“史上最严厉的调控政策”，可谓声势浩大，前所未有。在短短的一个月内，一些政策还没来得及实施，甚至一些政策内容还没有细化，政府怎么可能会在政策刚出台一个月后就放松调控？调控怎么可能会在短短一个月后就转向？否则，如果政策只执行短短的一个月，这场由中央政府部署的“史上最严厉的调控”就“变天”，那么，“史上最严厉的调控政策”就可能变成最“短命”的政策，“史上最严厉的调控”就可能变成最“短命”的调控。如果真是这样，那岂不是劳命伤财？岂不是视国务院决策为儿戏？岂不是要完全彻底摧毁政府信用？将是全世界的旷古奇闻！ 再则，在短短的一个月内，全部政策的调控效果不可能完全显现，十年来积累的房价问题不可能就此全部解决，“新国十条”不可能迅速彻底逆转房价走势，因此，不能以新政“满月”来断定房价走势，以新政“满月”的市场表现来做结市场，更不能以新政“满月”来断定政府将松动房地产调控政策，否则，就可能犯方向性的预测错误。 事实上，基于种种迹象和逻辑分析来看，这一轮房地产调控肯定还将继续，甚至还将继续深化。其理由非常简单，且不说是否真的会开征物业税或房产税这种准物业税，但将来肯定会加息，打击囤积闲置土地的政策将进一步从严执行，还将强化地方政府落实中央政府的调控政策，因此说，在短短一个月之后，调控不可能就此转向，政策不可能就此松动，相反还可能变得更严厉。 这样来看，目前这种开发商坚挺不降价的局面，可能会维持到半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右。这是因为，即便有多种因素约束，但一般来说，在半年度宏观经济数据出来前后，央行应该加息。一旦加息，房价预期肯定会再受重力打击，多数开发商则会放弃观望，会改变房价在阶段性时间内不会上涨而将下降的预期。 到时，一旦开发商确认政府将会下决心继续调控房地产，建立起房价肯定下降的预期，放弃观望，那么，不管资金是否充裕，多数开发商就不会再选择坚挺不降价，而会纷纷采取包括直接降价等办法促进销售。