低开如何高走
在目前东营房地产市场中，价格仍是大多数购房者的第一考虑因素，价格的任何变动都会给销售带来影响。价格操控既要为发展商带来预期利润，又要推动销售。“低开高走、步步高升”是楼盘销售最理想的价格走势。采用“低开高走”的价格操控模式，须首先理清下列问题：1、价格调整的动因是什么？是早在计划之中，还是销售过程中“具体问题具体分析”的结果？2、计划调价几次，每次调整幅度多少？3、销售热到何种程度能调价？4、调价之后该跟进何种促销手段？主要有两种操控“低开高走”的模式：工程进度模式和销售推动模式。所谓工程进度模式，即项目价格走高主要依据工程进展情况。开工不久，项目形象尚无法充分展示，因此以试探市场、检验项目定位为主要目的的内部认购，其价格也最低；公开发售开始，项目形象包装、卖场包装准备就绪，主力客户即将到来，为确保利润，价格自然要比内部认购期高出一筹；至实景样板间开放（或其他工程进展中标志性时间），工程形象日臻完善，销售高潮已经形成，略略调整价格，客户抗拒心理不大；项目封顶标志着项目主体完工，购买风险大大降低，项目的大部分优势、卖点大多都能充分展示，至项目完全竣工，项目好坏优劣一览无遗，客户资金垫付时间短，适当调高价格消费者也能理解。对于分多期开发的大盘或超大盘来说，随着工程不断展开，生活气氛、居家配套设施的日益完善而一期比一期价高更是常见策略。销售推动模式即主要依据销售进展机动灵活地调整价格，一般来说是在项目聚集了十足的人气后，为进一步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围：项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机！在真正的房地产营销活动中，价格不应仅仅是反映利润的工具而应是推动销售、谋取对竞争对手优势的重要策略，因此不应将价格走高单纯地看作是楼盘热销的惯性结果，有时巧妙地调高价格反这来也能推动楼盘的销售。调幅以3％至5％为宜。由于每次调价后楼盘总有一种市场的瞬间断层，因而如果没有特别的概念支撑，则必须准备适当促销补救措施，作为价格局部过渡。低价竞争不是唯一出路，以科学的价格调幅和调频，来调节楼盘在市场的动态适应性，是发展商值得关注的一个重要课题。