阻挠房价下跌与调控效果的四大力量
现实地看，未来房价下跌更象一种普遍的预期，能否发生，依然要看阻挠房价下跌与调控效果的四大力量是否被政策消蚀。 一、民间资本 现在，在通胀压力加大、普通商品价格快速上涨、负利率影响日深、股市剑走偏锋、实体经济有所复苏、就业市场适当提振、经济调整步伐加快、宏观调控从严、金融风险控制度提升环境下，民间资本最好的出路就是楼市。 那么可能进入楼市的民间资本有多少？拥有6000多亿元民间资本的温州，2009年以来新增居民储蓄屡创新高，最近3个月呈现出明显的“活期化”倾向，定期存款余额以每月10个亿的速度下降。与温州类似的城市在江浙不下二十余个，由此可以窥一斑见全貌，未来民间资本输出被通胀裹进楼市依然堪忧。 民间资本并未如刘明康所言那样走向阳光大道，相反在目前环境中还得与国内资本、国有资本进行较量，因此宁为鸡首不为牛后的心理再加上此前炒房团主要诞生于民间资本比较集中的江浙一带，所以民间资本进入楼市的通道更为顺畅，回报率更高，笔者进行过小范围调查，江浙财团向楼市的用资成本普遍低于其它领域，因为他们可以获得资本规模边际利润。 二、地方政府 地方政府对供求关系调整至为重要，其一是决定了土地供应量，其二是决定了产品层次，因为是否落实九十七十政策以及对规划容积率的刚性认识，实际影响到后期产品供应品质与形态，其三是决定了房价真实走向，比如土地供应充足并且供应结构向普通商品房倾斜，则很自然地房价即使不管制也高不到哪儿去。 地方政府某种程度会影响银行执行差异信贷政策的力度与广度。 国家调控政策在宏观上已经从资金监控、打击囤地、打击捂盘、规范自有资金我、提升信贷资金保险率等方面作出了合理安排，但这几项中除资金监控一项是刚性的，其它都存在较大弹性。 事实上，政府真正承担责任，必须对政策优惠范围内的普通商品房有量的目标、必须对奢侈性消费通过用地/税费进行调节、必须对未来居住用地做好比例协调与功能安排，最关键的是将财力用于满足保障房用地的环境建设。 另一个可能的缺口来自于招商引资，因此如何让地方政府放弃短期政绩追求，转而用心经营城市这是问责发生作用的外环境要素。 三、供求结构 我们可以将供求结构严格分为两大类，保障房为一部分，商品房为一部分，由于在过去十年中保障房建设力度太弱，导致保障房的供求关系非常紧张，现在补课的话，短期亦难于吸收商品房部分的中低端消费。相反，保障房当中的部分货币充足的消费反而会转向普通商品房需求。 而在商品房供求这一块，前九个月迎来土地储备高峰，上半期关键词是成交下滑、缓慢爬升，下半年首期则变成了普遍回调，这些土地并不能形成下年度的直接供应。 因此看影响房价下跌与调控效果的供求结构主要着眼点是存量与今年的预售许可增量、今年可能实现的需求。 从需求看，明显成交受限购令、提高首付影响的需求，集中于两块，一块是带投资与过渡居住功能的小户型，另一块是首次置业，首次置业在异地可视为投资置业，这部分需求加上观望释放对价格下跌并不大有信心的刚需共同形成未来一段时间的主力需求，另一主力需求是下述的高档住宅奢侈性消费。 如果政策促进存量释放、促进开发商加快供应，则房价下行预期明显并且未来肯定会下调，现在的问题是供应部分的结构发生变化，据调查，北京三季度新增楼盘79个，借助回暖加推入市的35个占一半弱，这些供应再加上黄金周入市的三十余个项目，再加上近16万套存量房，共同组成未来一年内北京市场的总体供应。但由于这些供应集中于各环线的主要交通区域或功能区域，所以溢价环境比较优越，除非限购令抑制所有的进京消费，高档消费亦受控，并且二手交易实施管制，否则再投资与新增投资消费对高档住宅的价格影响、普通需求缓慢释放，都是制约房价下跌的因素。 四、高档住宅消费 高档住宅消费对调控政策会产生核心影响，因为政策取决于统计跟踪结果，而高档住宅消费对统计数字最主要影响来自于价格涨幅或跌幅、成交均价。 在从紧的2008年7月初，上海统计的二季度高档住宅成交量陡增99%，同期正是房价下调、成交下滑最严厉时段。年初以后的调控步步紧逼，除三季度回暖外，前两季度正好也属房价下驱周期，同期华北高档住宅市场方面，虽然受政策调控影响，市场交易量有所下滑，但除天津外其他四个城市高档住宅售价则表现上升，租金也同期上涨。华东地区监测城市的高档住宅市场成交量普遍萎缩，但售价继续攀升。华南高档住宅一手销售放缓，但价格暂时未见回落，两地豪华公寓价格在平稳当中依然获得环比小幅上升。 由于调控主要从套数方面进行严格限制，这种限制是刚性的，影响面最大的其实是刚性需求中的改善性消费部分，相当于将投资投机消费挤出了普通商品住宅空间，让高档住宅成为投资新宠。 比照此前的经历，一旦四季度高档住宅消费如期出现高峰，再出台类似房产税或组合拳性质的调控政策将无济于事，因为现有城市，如北京、上海、深圳、广州囤积的存量，高档住宅占比分别达到43%、39%、36%、31%。这会错误传导到商品房市场，坚定一些中小房企稳定房价或抗降的信心与决心，而彼时正是市场需求紧张之际。