王锋：当前房地产市场是一个比较良好发展势头
王锋：我首先做一个发言，这个发言是这样的，我们还是结合深圳的实际情况，来谈房地产市场的走势和宏观调控政策。深圳的房地产市场走势在我们最近的报告里披露比较频繁，去年年底报告、今年1、2月份报告都已经出台，大家可能在网站上已经看到相关内容。我把今年以来深圳房地产市场和国内主要城市房地产市场基本情况介绍一下。先看一下深圳房地产市场情况。去年全年的情况，深圳房地产市场情况，大家都知道这个走势一直是比较低迷的，观望气氛比较浓厚，市场成交也比较冷淡。总体来看在1-10月份市场交易规模都不大，每个月成交量3、4万平方米以内，二手房也差不多是这个水平。到去年年底房地产市场出现了升温，11月份成交量就已经60万平方米，12月份已经接近80万。说明市场在去年11、12月份明显升温。今年1、2月份也是我们历年来的交易淡季，但是我们也是看到市场表现非常好，1月份成交52万平方米，2月份36万平方米。特别是2月份虽然36万平方米相对是比较少，但是跟前一年度2月份相比，07年只是它的零头，只有6万都不到。总体来看市场升温比较快。3月份数据最后还没有出来，但是17号的统计已经达到44万平方米。而且这个月每天交易量大家看得很清楚，基本上新房是200、300套，二手房就更厉害了。预计新房超过80万平方米不是很大问题，二手房更多一些。从去年11、12月份它的反弹，反弹力度是非常大的。对于这种市场的表现。价格走势也是相对比较稳定，交易量在增大，但是价格仍然还保持在低位，在去年底12月份价格从我们07年最高一直在回落，当然中间有一些波动（豪宅情况），实际上价格从最高的1.73万的水平到去年底跌到10900元，今年价格仍然在10700元左右。这些数据反映了深圳房地产市场逐渐走出低谷、走出调整期的迹象，同时价格仍然保持比较稳定的水平。我们做了分析，有几点原因：第一，国家出台保增长、促发展的政策。国家出台131号文以及相关优惠政策，对于房地产本身是一个非常大的鼓励。第二，深圳房地产市场出现这么大幅度成交上升，应该说调整比较充分。我们是全国调整时间最长，同时调整幅度最大，价格下降幅度也是比较大。我们价格从1.73万到1万左右。深圳是去年8、9月份以后在全国的房价同比下降速度一直是领跌全国，最大的时候是负18%。这样保证了深圳房地产价格充分调整，适应普通居民家庭收入水平。第三，在这样一个大的背景下，房地产也经过一年半调整、价格充分下跌，消费者信心逐步恢复。而消费者群体具有比较大的潜力，深圳住房自有率在全国最低，只有33%，也就是你住在自己那套房里算在住房自有率，那些投资的不能算。拥有住房的常住居民还是比较少。而没有拥有的比较多。在自有率比较低的情况下，一旦出现市场价格充分回落，房价与收入水平开始出现比较高的接轨的情况下，市场就会出现比较大的反弹，这是符合价值规律，也是符合经济规律。第四，发展商逐渐适应了市场发展形势，主动进行调整。如果发展商不讲价，就这么挺着，市场也没有这么快的回升。这里头跟发展商主动适应市场有密切联系。我们应该看到特别在深圳特区外，很多楼盘降价幅度相对07年都出现了比较大幅度的下跌。普遍下跌30%左右。还有一些盘下降幅度在50%以上。这些对于促进普通居民购房，使房价适应普通居民消费起到积极作用。最近一段时间尽管市场销售比较火爆，特别我们看到在关外有一些地区很多楼盘卖的非常好，但是发展商出现涨价的情况还是比较少的。特别是一些发展商一旦有想抬价的苗头后，可能这个楼盘下一步销售就很困难。因为毕竟在这段时间消费的群体是属于首次购房的为主。我们在最近也做了抽样调查，77%的购房者是属于从来没有购过房，还有18%是属于买第二套房，这个可以视为改善居住条件，这两种需求都是比较理性的需求，特别是77%购房者对价格敏感度比较高，如果价格上涨的比较快，他认为这种趋势不太正常，就不愿意去买。应该说这对发展商也是一个很好的信号，使得你要明白当前市场形势，不能够随便的头脑发热去涨价。另外还有5%纯粹是买3套以上住房，带有投资性质，但是这种比例比较少。总的来看，深圳房地产市场销售回升速度是非常快。在这个期间，应该说国内其他城市房地产市场也都普遍出现了一些销售的回升，比如北京、上海等一些城市。销售增长规模可能有些城市比深圳增长的还快，但是各个城市都还不一样，我们对这些城市本身调整期是比较短，一般在半年左右，个别城市可能长一点，一年左右。而且很多城市价格还没有经过充分调整，所以能不能说他们市场就到了一个底部，这个我想很难判断。而且我们也没有掌握这些城市比较真实的情况。但是对深圳城市来说，一年半的调整是比较充分的，而且价格回落，逐渐适应了居民收入水平。所以我们当前房地产市场是一个比较良好的发展势头。