温总理：房地产需求长期来看是刚性的
2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，就《政府工作报告》稿的修改和进一步做好政府工作提出意见和建议。 温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。 温总理的讲话引发了市场热议。 “需求长期是刚性的” “我国城镇化进程尚未结束，一些小城市的城镇化甚至才刚刚开始，商品房需求总量是巨大的，但是土地供给是有限的，因此房地产的需求从长期来看确实是刚性的。”一位不愿具名的房地产分析师如是说。 中信证券（600030）房地产行业分析师陈聪认为，房地产的需求刚性也要区别看待。东部沿海地区经济发展水平高，城镇化进行得早，且城镇化水平已经很高，需求刚性要弱一些。 “人人都要有住处” 陈聪表示，简单概括起来就是“居者有其屋”，这是在刚性需求的基础上，探索解决低收入、工薪阶层、夹心阶层的住房问题，目前采用的廉租房、公租房、经济适用房等多种手段。 “十二五”规划纲要显示，未来5年还将建设保障性住房、棚户区改造住房3600万套。 保障房地位上升 温总理指出，保障性住房和商品房建设两者不可偏废。 由于一直以来，中央的基调是“保障性住房是对普通商品住房必要、有益补充”，因此温总理“两者不可偏废”的提法备受市场关注，说明未来中央可能加大对保障性住房的建设和投资力度。 保障房以公租为主 温总理指出，从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。 “其中需要注意的地方是，保障房应该以公租为主，说明经济适用房的比重将减少。”广发证券（000776）房地产行业分析师徐军平表示，相对经济适用房而言，地方政府建公租房收益小一些，建设公租房的积极性也要低一些，预计未来中央层面的保障性住房投入还会加大。 政府调控不能松 温总理表示，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。 陈聪认为，这强调了市场在房地产配置资源中的主体作用，也进一步体现了政策的固本培元，调控的趋势未变。而徐军平认为，尽管如此，地产调控进行了两年，部分政策也需要优化，小尺度的政策微调仍然可以期待。 国泰君安的研究认为，从长期来看，房地产要发挥市场机制作用，大趋势上政策是逐渐淡出，但是政策调控必要兼顾到公平和稳定，即保障性住房建设要加快，“这条腿”要跟上，因此在保障性住房完成前，政策总方向仍是调控。