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今年以来,在中国住宅楼市红火的同时,内地许多开发商开始将目光转往扩大投资物业组合,而房地产信托基金(REIT)有望推出等将拓宽商业房产退出途径,正是他们敢于逆市而行冀望抢得先机的主因.
不过,面对金融危机之下写字楼供应过剩的现状,以及一两年仍难复苏的未来,也许注定了这些参与者比拼的最终还是资金实力,这从今年来大宗投资物业买主多为国有企业即可见一斑.
始终国内有不少大城市,最後会好像全球城市一样,核心区地段愈来愈稀缺,这些(收租)物业长远一定会升值,总比开发然後卖出去好.法国巴黎证券(亚洲)地产研究部主管张国源认为,长远来说,中国的开发商应要住宅、收租物业双线发展.
有别于香港发展商以住宅及长线收租物业平衡发展的模式,现时内地的大型房地产商,仍以住宅开发为主,部分投资物业只是综合发展的配套一部份.它们亦往往在开发後将商业部分出售,以回笼资金.这主要基于两地发展商的财政实力,以及市场成熟程度的差异.此外,香港作为国际金融中心,对核心区的甲级写字楼有稳定的需求,租金亦因供应有限而得到支持.
长远而言,增加投资物业是正确的选择,问题是如何能够实现.远洋地产总裁李明透露,该公司计划每年于这方面投资20-30亿元人民币.
有进就有退.由于金融危机对写字楼市场的影响未退,曾雄心壮志拓商业房产版图的广州富力地产则对商业房地产转向审慎乐观,甚至宁愿赔上2.4亿元人民币订金,也要将佛山土地退回政府,因忧虑项目商业面积太大为公司带来压力;而首创置业亦有意退出盈利表现较逊色的酒店业务.
与此对照的是,由于销售成绩理想,多家香港上市的内地房地产商于公布上半年业绩时,均调高了全年的住宅销售目标,调幅由5-33%不等,反映他们对住宅楼市感乐观.
**退出渠道渐宽**
不过,中国房地产投资市场蕴酿中的转变,或为开发商介入投资物业市场提供更多的诱因.
一些开发商已渐渐有能力做一些房地产的长期操作,成熟的企业亦明白如何去进行财务杠杆.再来就是看有哪些退出策略(exitstrategy).世邦魏理仕中国区投资部资深董事陈麒旭表示.
他指出,中国未来将准许市场推出更多的与房地产相关的金融产品,其中较重要的是房地产信托基金(REIT),此外,于10月1日生效的修订後的保险法,允许保险企业将投资范围扩大到房地产市场,将形成两个商业房产的新潜在买家.
另一方面,内地企业亦渐取代外资,成为大宗投资物业的买主,这些主要是国有企业.
今年以来,涉及外资的大宗投资物业成交并不活跃.上半年有陆家嘴以17.6亿元人民币向韩国浦项(POSCO)收购上海浦项广场;以及8月中旬,SOHO中国斥资24.5亿元人民币向摩根士丹利的房地产基金收购上海东海广场一期.值得注意的是,这两宗交易均是内资向外资收购.
**还看财政实力**
然而,写字楼供应过剩,一线城市如北京、上海的甲级写字楼上半年的平均空置率便超过两成,现有供应尚未被吸纳,新的供应陆续有来.分析师预期,至少未来一、两年,甚至三至四年,供大于求情况仍难望改善,现在进入是否冒进?
假如要在短期内完成,会冒很大的风险,故公司一直在寻求一些能与开发相匹配的投资物业,两者发展能协调速度,以免错失机会.远洋地产的李明表示,公司会以投资写字楼为主,酒店、零售物业为副;亦不会去买财政有问题的公司,而会选择一些因战略问题而要出售的项目.
另一内房公司保利香港董事总经理雪明指出,商业房地产能提供稳定现金流的收入,可以在市场不好时提供抗风险能力,但它的投资额又比较大.但现时的土地成本仍在较低的阶段,对具备财政实力的开发商而言,是进入投资物业市场的好机会,若很成熟了,成本便高很多.
远洋地产及保利香港的母公司,分别为央企背景的中远集团及中国保利集团.
瑞银亚洲地产及休闲产业联席主管王震宇表示,内地房地产公司是否选择进入投资物业市场,主要仍取决于本身的融资能力,有国企背景的企业有较强的实力可参与其中.
法国巴黎证券的张国源相信,现时内地房地产商对参与投资物业的心态仍颇为挣扎,到底是放弃增长,还是开始持有(投资物业)呢?我的看法是,若它们还不开始去做,长远很难增长,因为毕竟我们不能期望住宅成交量一直维持庞大的成交量.
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