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刚需买房 知识点 ●此时入市宜选择成熟片区、性价比高的楼盘，专家认为新盘集中的关外楼价还有下调空间。 ●小房换大房的刚需还需留意贷款问题，签了合同贷不下款的现象近来不少见。 ●新出台的监管办法指出9月1日起将禁止阴阳合同，而二手房赎楼一般需要半个月时间，此时签订合同的买卖双方很可能正好踩到此节点，买卖双方应留心因此带来交易“卡壳”。 课堂提问： 读者余女士：小孩长大后居住空间很紧张，一直有换房想法，但我想买的区域只有二手房可选，最近按评估价收税的传闻很多，房价会不会跌争议也很大，这个时候买房有什么提醒？ 现场解答： 现阶段刚需入市买哪类物业比较靠谱？“如果有房价涨跌的考虑，当下买房我会建议购买周边交通便利、配套成熟的区域的小区，并选择性价比高的楼盘。交通不便的远郊区域物业，我认为还有下跌空间。”深圳中原市场研究部总监王世界说。 接受记者采访的业内人士认为，打算换房的余女士若要选择眼下购买二手房，需要额外考虑两方面的问题。其一是贷款问题。中介人士告诉记者，近来二套房贷已全面收紧，四大银行二套房首付都在5成以上，利率也上浮1.1倍，基本无空间可谈。“选择相对‘冷门’的商业银行，还有可能拿到相对优惠的利率。但在下定金之前，必须要先问清楚再决定，最好能与业主协商好在合同上注明‘未如数贷到款合同自动解除’。”中联地产前海片区一分行经理说。 其二是“阴阳合同”。近来二手房市场频传二手房将按评估价征税，9月1日起阴阳合同将终结的说法，业内人士表示购房者应当警惕。由于赎楼需要半个月左右时间，此时签订三方合同的买卖双方，很可能在过户时正好踩到“新政策”节点。如果当真从严执行，很可能造成交易“卡壳”。中介人士的建议是，如果已有心仪的物业，可与业主商议阴阳合同被禁止之后的税费解决方案，以避免惹上纠纷。“如果购房者手头银子并不十分充足，可以考虑观望一下，看阴阳合同如何实施，这也直接关系到二手房价走势。”美联物业深圳区域董事王书权说。
取缔阴阳合同能平抑房价吗？ 打击阴阳合同有利于市场回复理性，但不应该对这样一项政策抱有太大的期待。 随着下个月《深圳市市场监管办法》的推行，呼吁了很久的关于取缔阴阳合同的做法，终于第一次开始正式触及了。这个办法，要求中介不得为阴阳合同提供便利，否则将处以5万元的罚款。 笔者在此前曾在评论中指出，打击阴阳合同有利于市场回复理性，但其中并未谈及取缔阴阳合同是否会明显抑制目前仍然高企的房价。近来，随着有关严打阴阳合同信息的逐步释放。笔者认为，不应该对这样一项政策抱有太大的期待。 最近周末去看房的时候，总会中介业务员被提醒，要买就尽快买，9月之前还可以免掉很多税费，9月之后就不保证，不能做阴阳合同的话，那买家可能要交更多的税费。中介业务员说这话的潜台词很明显了：将来阴阳合同就算做不成了，业主还会是实收，增加的那部分税费还是要转嫁给你。当然，按照道理，这部分费用应该由业主来承担。 有必要来厘清两个问题，方能对取缔“阴阳合同”对市场造成的冲击进行比较恰当的评估。 第一个问题是，阴阳合同出台的目的何在，它是不是、该不该为了平抑房价而出台？ 很明显，取缔阴阳合同，或者说，按照评估价计价征税，它的目的是在堵住过去一直在流失的税源漏洞，而不是为了直接打击高房价的。笔者曾粗略测算过，深圳因为阴阳合同的存在，曾流失高达百多亿甚至数百亿的税源。这部分利益最终事实上流到了卖房人的腰包里，如今政府要把这一块蛋糕拿回去了。这一点有点像物业税，物业税的推出，也是为了令中国房地产的税收更加合理化，本质上它不是为了打击高房价的，尽管客观上它很可能会起到这样的效果，但那不是它的初衷。取缔阴阳合同，按照评估价征收合理的利得税，这在客观上也一定会重创二手房市场，但是，它一样也不是，也不该是政府的初衷，因为这部分税收并不是一个新税种，它本来就应该征收。只是因为中国人的造假水平太高和地方政府的疏于管理，导致它没有征收到而已。 第二个问题是，即便我们抛开其它，只来讨论它所产生的客观影响，依评估价计税在实际操作中，会否如我们之前所担忧的那样，会令房价大跌？ 在计税准则没有公布之前，我们只能做一些合乎逻辑的揣度。我们之前讨论这个计税准则的基础是市场价格，就是比如水榭花都当年买进的时候是200万元，经过了很多年的阴阳合同转手，现在以1000万元卖出，那过户价格上显示卖方有800万的获利，卖方是否要按800万元的利得来交税？依照上海、广州等其它城市的经验，并不是这样，这套房产在权威评估部门的评估价一定会比市场价格低，也即是，卖方的房产根本不会按照1000万元评估，甚至会大大低于1000万。当然，由于深圳阴阳合同存在多年，导致很多房屋的价格在法律上仍然是原房产证的登记价———但可能他的新业主实际支付的价格早已是市场价了。所以，即便是评估价格比市场价格低，也一样会对很多房屋的转让形成比较明显的冲击，但这种冲击也一定会比我们此前预想的小。 体现在整体的市场价格上，按照历史和其它城市的经验，依评估价计税的结果，看起来与征收营业税的结果并无多大不同，业主依然会选择实收，而将增加的税费成本转嫁到买家头上。当然买家也可以说，我可以不接受。对的，但那就要取决于各方对于不动产的长期预期，如果大家仍然像现在这般预期不动产长期继续升值，如果所有人依然认为，干什么都不如炒房，有钱就买房。那结果可能是，这个政策就像此前出台的营业税一样，在出台的短期内，的确重创了二手房的成交量，甚至一度令二手房的成交滑到冰点，在目前的调整市中，它会加剧市场交易量的跌幅。但是在长期内，它将使得房价变得更高，在事实上又加重了买房人的负担。
买房养老尽量把未来风险减小 中金公司首席经济学家哈继铭近期在演讲中解读美国、日本、法国、英国、加拿大和中国六个国家的居民财富分解状况，他认为“对比2007年几个国家的居民财富分解，会发现由于社保、教育、医疗等公共保障的不足，间接推高了房地产的刚性需求。一部分老百姓购买多套房是为了弥补政府对于社保、教育及医疗等公共投入的不足，也属于刚性需求。这导致中国居民财富过分集中到地产上———房产财富占到中国老百姓总财富的57%，高出其他国家平均水平(1/3左右)逾20%。可见，买房养老已经是很多中国人的共识，但是怎样买房，买什么样的房才能实现“养老”的功能呢？ 尽可能降低未来的投入 若买房的目的是为养老，那么就不能以现在的收入状况来进行衡量，还是以自己老年可能会出现的经济状况设身处地地做个规划比较实用，最主要考虑的就是供款能力。 年纪大时，通常收入会与日俱减，抗风险能力很弱。虽然日常开支可能会比年轻时少一些，但是一旦用钱，可能就数量不菲。自己生病或者子女读书，都会带来大笔开支，所以即使现在投资，也要尽可能减少那时的投入，在已经收支倒挂的时候，不给自己增加新的负担。以香港为例，很多准备买房养老的中年人，即使银行可以贷到更多款，也会很节制地选择5成以上的首付，更悲观和保守者甚至会选择一次性付款，把投资的房子作为一个纯粹的“晚年提款机”使用。 在深圳买房养老，每月的还款上限基本以当下的租金为准。如果一个物业首付4成之后可以实现以租抵供，那么基本就可以把它纳入养老物业的范畴，毕竟在深圳这样一个外来人口密集，并且经济比较活跃的城市，未来租金的上涨速度一般能够与利率的上涨速度进行对冲，通常还会有所盈余。如果首付超过6成才能够实现以租抵供，那么本身可能就不是一个适宜长线持有的好投资。
选择租金稳定的物业 养老物业的租金回报追求两个目标，首要的是稳，其次当然越高越好。在两者实在不能兼得的情况下，舍“高”求“稳”，对于养老物业而言，租金稳定带来的收益可预测性是最重要的。 针对这两个标准，建议首先要选择商业繁华区域，以靠近市中心或者区域中心为宜。通常越靠近商业区的地方，租赁市场也愈发活跃。而且越靠近成熟的中心区，土地供应量也已经非常稀缺，物业增值后出售虽然不用考虑，但是至少不会因为周边突然多出很多新盘，造成租金的大幅下降。此外，围绕着有前途的商务区域、名校区域进行养老物业的投资，也是一个不错的选择。但是，对于那些规划中显然会在未来10年内逐步没落的区域，还是尽量规避为好，对于投资养老物业租金而言，租金下滑便意味着永久性的“减薪”。 以深圳目前的市场情况来看，投资住宅物业的新房以及3年以内的次新房，近两年的租金回报率多已跌到4%以下，若要实现以租抵供就必须高首付。但是如果选择10年以上、15年左右的老房子，虽然升值潜力不大，但是却有可能在高首付和高回报之间提供一个相对适合的平衡点。罗湖火车站、华强北、华强南、福田中心区、蛇口等片区，一些楼龄较老的物业，售价较之新房会低很多，也一直保持着旺盛的出租率，并且租金回报率也会在5%以上，有些物业在当前市场环境下，还能实现够接近7%的年回报率。 通常来讲，以长线出租为目的来投资物业，面积越小投资回报率越高，所以在户型选择上，面积不宜过大，单房至两房比较适中，也是租赁市场上比较受欢迎的户型。 经验不足者远离商业物业 当然，如果经济实力再强些，也可以谨慎选择购入少量的商业物业作为资产配置的一种，毕竟商业物业的租金回报率较之住宅物业还是会高一些，但前提是对于如何选择和投资此类物业有所了解。对此一无所知的投资者，还是建议远离商业物业。 毕竟作为养老物业进行投资，租金不稳定是最大的忌讳。街铺也好，社区铺也好，有时候只是门前交通情况的一点点调整，或者周边商业环境的一些小变化，都会对未来的租金产生很大的影响。而写字楼则会随着经济的景气状况有较大的波动，选择不当的写字楼物业租金振幅会更大。此外，商业物业的空置周期远远高过住宅，上一轮金融危机时，深圳就有部分写字楼空置时间超过6个月，对于养老物业而言，这种风险不可控的投资显然并不合适。 (专家支持：美联物业三级市场总经理江少杰；资深投资客解明) ○核心阅读 ◎如果一个物业首付4成之后可以实现以租抵供，那么基本就可以把它纳入养老物业的范畴；如果首付超过6成才能够实现以租抵供，那么本身可能就不是一个适宜长线持有的好投资。 ◎以长线出租为目的来投资物业，面积越小投资回报率越高，所以在户型选择上，面积不宜过大，单房至两房比较适中。