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核心提示
2010年1月1日，二手房交易营业税优惠政策正式终结。应该说，营业税“2改5”政策（即：普通住宅的营业税不满5年的按差额征收）是国家抑制房价暴涨、打击炒房投机行为的一种措施。但是，一些二手房交易的双方却各施“高招”来避税。
这种“避税高招”大多没有给交易者带来实际“好处”，反而在优惠政策终结后不到一个月，很多人就因这种“错位交易”付出更大的代价，远远超过正常交易的税款额，甚至是税款数倍。1月18日，多年代理房产纠纷案件的辽宁丰华律师事务所主任张宝兰律师及业内人士接受记者采访时，提醒二手房交易双方——“避税高招”往往得不偿失。
“真交易假赠予”误入歧途
据一家房产中介所的业主告诉记者，不久前，有一位张姓市民来到该中介所联系卖掉自己138平方米的房子，并且很快就被人选中并签订了购房协议。可到办理更名过户手续时，问题出现了：张某自称买来的房子，却被记录为“赠予得来”。这是怎么回事？原来，一年前张某买房时，为了逃避营业税就没有按照正常交易的手续来办理，而是以办赠予的方式进行了更名过户。这种“赠予过户”留下的隐患到现在就显现出来了，他要再卖房就须交纳房产评估值20%的税费。这笔费用可要比当初买房时“节省”下的营业税要高得多了。但事已至此，张某也只好交上这笔税费，完成了这次房产交易。因为他要想撤销这次已签约的房产交易，还要承担违约责任。张某因当初的“避税高招”而吃了哑巴亏。
【题外话】
以往办赠予费用较低，但这种政策早就改变，张某还以老皇历为依据，对政策一知半解，更跟不上变化了的政策法规，才吞下自己酿就的苦果。按照税务部门的相关规定：如果双方不是亲属关系赠予时需要交纳20%个税，再加上其他税费，赠予要比正常过户多交两倍的税费。如果双方是亲属关系赠予则无需交个税，但是当被赠予方再次转让房产时，不满五年要按全价交纳20%的个税。这样算下来赠予也不合算。
“假交易真赠予”不赢反亏
据张宝兰律师讲述，男青年小靳跟结婚才两年多的妻子闹离婚，也遇上了因使用“避税高招”而带来的窘境。不过，他的经历恰恰与“真交易假赠予”而误入歧途的张某相反，是因“假交易真赠予”而不得不与妻子“瓜分”父母为其购买的婚房。
两年前，小靳的父母为准备结婚的儿子购买了婚房，产权持有人是小靳父母。这样的话，儿子万一要离婚了，房子不会有丝毫损失。但是，到2009年年底，眼瞅着二手房交易营业税优惠政策就终结，小靳的父母开始担心一个问题：房子早晚是要给儿子的，如果到那时再办理赠予的话就会交纳高额的税费，那就得不偿失了。他们想趁还有交易营业税优惠政策的时候，把房子“卖”给儿子。实际上，老两口就想以房产交易的方式避税，因为交易营业税要比办赠予的税费低得多。于是，他们赶在2010年1月1日前完成了“交易”，把房子更名过户给了儿子。
今年年初，小靳小两口闹矛盾了，最后走到了离婚诉讼的地步。从程序来讲，由于房子是小靳父母在儿子婚姻存续期间“卖”给儿子的，所以，儿媳妇跟儿子一样有还房款的义务，也有分享这套房子的权利。这就意味着，小靳和他的父母虽然避税成功，但也为儿媳妇“染指”房产创造了条件。
【题外话】
小靳父母之所以最初要当房产所有权人，就是想规避可能存在的离婚房产分割纠纷的风险。而他们的“避税高招”让这种风险成为现实，本应儿子独享的房产不得不让儿媳妇来“染指瓜分”。人不能被眼前利益迷住了眼睛，还是要看得更远些。
“先公证后更名”钱房两空
房产委托公证，是一些人避税的常用招法。由于受到营业税期限的限制，一些房产买卖双方就先做公证，对交易情况进行约定。经过这种公证后，卖房一方就将房子的产权证等手续和房产都交给买房一方，而买房一方也将房款交给卖房者。等到过了房产交易营业税期限后，买房的再进行更名过户。如此一来，交易双方就可不用在营业税期限内交纳高额的营业税。这种“避税高招”就没风险吗？答案是否定的。
市民王某买了一处营业税期内的房产。当时，他和卖房人做了委托公证来避税。可到了2009年12月份，这处房产营业税期满了，可以办理更名过户手续了。王某就拿着手续去过户，没想到惹上了麻烦：法院要查封这处房产。一问，他方知原由：原来的房主因经济纠纷被起诉，法院查封其财产时，发现这处产权人还为原房主的房产。房产被查封后，王某找到房主要求退款，但早已一穷二白的房主无力偿还。到此时，王某才意识到委托公证也存在着风险，自己本想避税却落得个房钱两空。
【题外话】
委托公证存有风险，尤其在公证后房产未更名前，还可能出现有的房主做出“多次公证、一房多卖”的事情。公证只是证明卖方同意将房子卖给买方，并不证明双方履行了买卖合同。所以，千万别迷信委托公证。
“先租后卖”约定隐患多多
还有一种避税情况：如果被交易的房产还处于营业税期限内，一些买卖双方就会约定，买房者可以先以租赁的方式住进房子，等过了期限，他们再按约定的价格进行交易并更名过户。而租赁期间的租金就算房价了。对买房者来说，这种“节省”营业税的办法有很大的风险性。
2008年上半年，吕某租了一套面积约为110平方米的房子，并与房主约定等这套房子过了营业税期（2009年7月），就与房主办理更名过户手续，正式成为房子的主人。但让他没想到的是，2009年，房屋价格上涨了，房主不想卖房了，甚至提出“可以赔付给吕某违约金也不卖房”了。结果，吕某的避税买房梦随着房主的失信而成为了泡影。
【题外话】
其实，吕某都算是幸运的。要是房主在租赁期间将房子抵押或者再次出售，吕某要面临的风险就更大了。在二手房交易中，这些“避税”行为是违法的，他们可能节省一些税费，但却留下很多风险和隐患。