维修电梯动用维修资金？新办法明确维修资金用途

不久前，张小姐所住大厦的电梯钢缆坏了，当时，大厦的管理处发出告示：让业主筹资进行维修。匡算下来，大厦的业主每户需要交费100多元。对此，张小姐等业主深表不满，认为此前在收楼时，开发商就表示已经按楼价款的2％支付了物业维修资金，因此，电梯坏了，其维修费就应从已交纳的物业维修资金中支付，不应该要业主另行支付维修费了。对此，该大厦的物业管理人员的解释是：维修资金是在更换电梯时才能使用的，并不可随意作为电梯的维修费使用。由于双方各执一词，张小姐等更在大厦的大堂贴出了抗议式的“大字报”。但最终的结果是，张小姐等业主的理由得不到相关部门的支持。这里面到底孰是孰非？

　　对于业主的疑问，即将在2月1日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》有明确答案。　　

　　新规一：维修资金不用作维修养护费

　　日前，建设部在其官方网站发布了《住宅专项维修资金管理办法》。针对上述张小姐所在大厦遇到的这类维修费用支出的归属问题，该《办法》明确指出，应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用，不得从住宅专项维修资金中列支。也就是说，张小姐等业主是应该筹资进行电梯钢缆维修的。

　　对于这一规定，有律师指出，这意味着以往属于“模糊地带”的维修费用的使用方法得到了清晰的解答。

　　以往小区需要支出维修费用时，很多业主或者物管公司都认为是应该从物业维修资金中提取使用的，不过，由于业主委员会成立的并不多，因此这笔费用的使用往往缺乏监督。而新《办法》实施后，对维修资金该用作何处有了明确的界定。这也将使物业管理公司与业主之间的矛盾进一步减少。

　　新规二：按建筑安装成本比例缴费

　　《住宅专项维修资金管理办法》规定，从今年2月1日起，市民买房时所要交存的公共维修资金，将不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》同时废止。

　　以往的规定是“按购房款2%～3%的比例向售房单位缴存维修资金”。此次《办法》中规定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。这意味着公共维修资金将按照住宅的建安成本计算缴存比例。

　　据了解，广州市目前物业专项维修资金的收费标准是购房款的2%。大多数的缴交方式是：首期费用按住宅（含别墅）建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积按50元/m2标准缴交。所交首期金额不足购房款2%的，按业主大会决定的方案缴纳。

　　举例而言，买家购买一套100平方米的商品住宅，以均价1万元/m2算，按目前的缴纳维修资金的办法是：1万元×2%×100=2万元，根据缴交方式，首期按建筑面积40元/m2计算，则买家在购房时先要缴交4000元。但由于所交的首期金额不足购房款2%，因此还须按业主大会决定的方案缴纳，也就是说，剩下未交的1.6万元以后还得要补交。

　　而根据新《规定》，按照建安成本造价1700元/m2计算，如果交存的比例定为5%，那么首期所需要交存的物业维修资金为1700×5%×100=8500元。比原来的首期缴存费用大大提高了。

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　　四项费用

　　禁从维修资金中列支

　　《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

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