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随着天气的转凉和冬季的到来，在度过了房市的金九银十之后，全国各地的房地产市场相继迎来销售的淡季。据有关机构的统计数据显示，10月份，全国主要大中城市商品房成交量明显下滑，尤其是一线城市降幅更加显著。与前段时间房价一路上扬相比，有业内人士指出，面对国家逐渐加大的房地产市场调控力度，整个房地产市场形势前景不明。作为三线城市的东营同样也面临着类似的情况。受楼市二次调控、加息政策及此前价格急速攀升等诸多因素影响，自9月份以来，东营房地产市场出现了类似“分化”的局面。 11月1日，东营市房产交易中心发布了10月份中心城区新建商品房房产交易数据。数据显示，10月份东营市中心城区新建商品房成交情况较为平稳，全月共签约住宅665套，比去年同期下降约3成，比9月份交易量813套，降幅约18.2%。 “金九银十”是传统的房产销售旺季，但相比去年，今年第三季度，东营市中心城区新建商品房共签约2099套，整体交易量较去年同期下降了约3成。但从整体来看，进入11月份以来，东营楼市并没有因为天气变冷而萧条，交易量较10月份有所上升。据统计，截止11月9日，日均签约38套左右，东营区新建住宅累计签约260余套，日均35套。 而另据来自东营市统计局最新统计数据显示，十月份东营房屋销售价格同比上涨3.3%，涨幅低于上月2.0个百分点，低于全省平均水平3.3个百分点。在全省17个城市中，涨幅由上月的第6位后移至15位。淄博、滨州、青岛、德州、济南涨幅列前五位，涨幅分别为9.3%、7.9%、7.0%、6.4%、5.8%；莱芜涨幅仍是最低，为1.5%；其他10个城市涨幅在3.3-5.5%之间。 通过数据对比可以看出，虽然东营房价仍旧保持了上涨的趋势，但交易量却是出现明显下降。 据业内人士分析，持续的房地产市场调控政策是商品房交易量下降的主要原因，也是出现这种“分化”局面的主因。4月份以来，国家加大了对房地产市场的调控力度，金融、税收、行政等各方面陆续出台多种调控措施，这样就导致市场观望情绪浓厚，许多购房者增加了对房价下降的期望，导致购房计划后置。而从9月份开始，新的一轮房市轮调控措施不断推出到来，国内多个城市也纷纷出台了“限购令”、停办房贷、银行加息等，这些都使得居民的购房意愿得到了暂时的抑制，导致观望情绪急剧加大。 这种观望情绪是否会持续？市场需求能否快速释放？这些都成为广大购房者和开发商所关注的问题。 近年来，随着黄河水城建设的基本完成，东营市的城市环境得到了显著地改善，城市品位得到了很好的提升，市民的生活质量也得到了提高。特别是在黄河水城建设过程中，增加了大量生活休闲娱乐设施，使得城市服务功能得到了进一步的完善，有效的带动了全市房地产业的发展。特别是广利河综合整治的完成，使其两侧的城市价值逐步显现。 黄河三角洲高效生态区上升为国家战略，提升了东营的城市品牌，使得东营市的城市总体布局规划得到了进一步调整，功能布局将更为完善，区域功能将进一步明确，区域土地价值也将进一步提升。特别是按照“东扩、西疏、南展、北延、中优”的发展策略，中心城区的城市布局将进一步完善，新城区的不断建设带来的将是人口的增加，随之而来的市场需求潜力将是巨大的。 目前东营处于城市化、工业化发展时期，而城镇化水平则是决定住房需求的因素之一，据有关专家分析，城镇化率70%是衡量房价走势的重要指标，根据东营市有关部门公布的数据显示，2009年东营市的城镇化率为57.7%，这表明，在东营住房需求仍有较大的上升空间。 与此同时，在面临着巨大的市场需求的同时，虽然政府加大了保障性住房的建设力度，2010年将有近500套保障性住房陆续推出，但这与旺盛的市场需求相比，仍旧是显得不够，市场商品房供应仍旧是主角，旺盛的刚性需求的存在是房地产市场活力不断的最根本原因 面对国家调控政策和天气转冷带来的市场不明朗，各个开发商不断抛出各种优惠政策，各类的促销手段接连不断；为金九银十而专门实行的优惠政策也延续到了现在。笔者在西城胜华某楼盘看到，为了促进销售，该楼盘对前期开盘的项目进行了价格调整；同时调整了优惠幅度，开始新房源的推介，并赠送物业费等。这一系列的优惠措施对销售的促进作用很快得到了显现，该楼盘11月上旬销售额明显超过上月。 总的来看，由于受到国家不断加大的调控好政策的影响，短时间内房地产市场将会受到暂时的抑制，房地产需求的释放将会延迟。但是，由于东营目前正处于城镇化快速发展阶段，中青年群体及外来人口较多，自住性需求比较旺盛，这其中既包括了住房改善需求，也包括了住房结婚需求。特别是黄河三角洲高效生态区建设上升为国家战略，按照此规划，10年后东营市中心城区人口将达到50万，这是相当大的一个需求量。这些刚性需求不可能长时间被遏制，还会在适当时候释放出来。所以，目前出现的成交量降低只是暂时的，不会一直下滑下去。同时，开发商只有真正了解和认识购房者的真实想法和需求，才能找到行之有效的营销策略，使得目前“分化”的局面得到破解。（吉祥）