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今年楼市的最大特点就是回归理性，购房者以观望姿态静候楼市明朗。高端购买者不再狂热，而是将目标锁定在居住品质超群的项目，买房的第一目的是自住，很多价格虚高的“伪豪宅”项目遭遇滞销。高端市场即便“见底”，也很难让购房者盲目购买。
9月19日，中国股民见证了一场“历史奇观”：当日两市除停盘股外，首次全部涨停。一周时间，降息、印花税单边征收等宏观经济政策连续出台，让投资者们为之一振。股市的“一日辉煌”不由得让人也将目光看向楼市：低迷了整整一年的高端住宅市场，会有自己的“强心剂”吗？
其实，2008年北京高档住宅市场并不乏亮点。随着奥运的到来，个别区域高端项目租金大幅提高，而整个豪宅租金也呈现上升趋势。而且相比于中低档住宅愈演愈烈的打折狂潮，高档住宅项目成交价格稳中有升。
据第一太平戴维斯统计显示：今年第二季度高端别墅市场租金增长最为迅速，环比增长1.9%，达到人民币127.0元/平方米/月。服务式公寓租金增速位于第二位，环比增长1.2%，达到人民币174.2元/平方米/月。而甲级公寓租金仅增长0.9%，达到人民币101.8元每平方米每月，但平均售价仍继续上涨，环比上涨13.4%，第二季度末达到人民币37,597元/平方米/月。
拥有一流品质作保证的高档住宅和豪宅一直被认为是最理想的长线投资产品，不少在2007年大涨的高端楼盘加入了降价阵营，喊出“买房送车”或是“买别墅送公寓”的口号；而像柏悦府(信息 相册 户型 资讯)、星河湾和丽宫别墅这样的知名项目价格却依旧走高。
各个高端项目的不同表现让人难以看清未来走向，而且购房者也无法判断高端市场的稳定是否只缘于奥运等短期利好因素，因此依旧持币观望。
于是，尽管市场整体表现出稳定上升的势头，但高端住宅市场的投资前景扑朔迷离，未来走向也是难以判断。
目前高端住宅价格的坚挺究竟是不是“假象”？租金走高的势头能否保持下去？未来的豪宅市场将何去何从？对于这些问题，高端市场中的专业人士都有自己的看法。
濮金山：今年以来城市高端住宅的租金回报率有所上涨，不同的项目租金收益也不相同。以乐成国际项目为例，乐成公馆和豪丽公寓租金回报率在7%~12%之间，而我们所在区域的高端住宅租金回报率4%~15%都有，主要依据投资房产的时机购买价格而有所不同。奥运会的召开很难对高端市场整体产生直接影响，今年高端产品售价涨跌幅度变化较小，而非以前的暴涨态势，租金由于需求量的提升有所增加，导致回报率小幅上扬。
李世濠：从目前情况来看，今年高端住宅投资回报表现中规中矩，租金水平并没有出现明显的上涨。市区的服务式公寓租金回报率在8%左右，郊区的高档别墅则稳定在6%以上，租金回报率都保持在前一年的水平。但如果考虑到今年物价水平整体上涨，而高端住宅租金平稳意味着实际租金收益没有增加。这主要由于高端产品供应充足，因此上升难度比较大。奥运结束后，短期租金大涨的公寓租金下调，但对市场影响不大。
覃晓梅：2008年奥运会的召开让高端住宅租赁市场活跃起来，但对于租金、售价的推动并没有预计中那样好。由于此前不少高端项目借助奥运的声势上调租金，因此预计奥运结束后的第三季度，服务式公寓租金会出现大幅回落。前几年由于供应增加，售价上涨，高端住宅租金都是在小幅下降。而就今年情况而言，高端住宅租金有小幅上升，整体回报率稳定在5%～7%之间。而且由于整体物价水平的增加，高端住宅物业有提高租金的趋势。
刘东：今年高端住宅租金变化不太明显，具体的投资回报增减难以判断。租金回报上涨突出的多是CBD、金融街核心区域的高端物业，这种区域特点在于房源有限，商务氛围浓厚。而在高端住宅比较集中的区域，租金并没有明显上涨。奥运会也无法对整个市场产生实质影响。但随着今年北京写字楼入住率的明显增加，可以预计周边高端住宅的租赁需求将相应上升，未来1年到2年内，整体租金水平和收益还是值得期待。
濮金山：高端住宅没有出现价格下滑主要是项目有其自身的抗跌价值及高品质属性。地段位置优越，产品品质出众，服务周到体贴的项目不会由于市场整体的低迷而无人问津。而且其客户群体对于价格的敏感度相对要低，客户更看中项目本身的各项素质。不过由于今年购房者观望情绪严重，很多购买力强的高收入人群也选择持币待购，因此涨价项目并不多，高端市场物业升值并不明显。但从长远看，在城市繁华地段土地日益稀缺的前提条件下，高端住宅的保值增值属性更为可靠。
李世濠：在经过去年的暴涨之后，今年高端产品很难再呈现快速上涨的趋势，但仍旧有稳定上升的表现，这是由于高端住宅的刚性需求和项目本身品质优越。但对于未来高端市场的价格变化，还难以确定。今年高端市场成交量下滑，造成供应增加，如果明年成交依旧不能回升，加上新项目供应增加，高端市场也将面临巨大的销售压力，届时价格走势将难以上升。在现阶段买方普遍观望的环境下，如果国家出台正面的调整政策刺激经济，将有助于高端市场保持稳定，但无论如何，过去价格暴涨的情况都不太可能出现。
覃晓梅：对于高档住宅，我们是以单价超过20000元作为标准。从目前最新的统计数据可以看出，今年北京高端住宅成交出现了30%～50%的大幅下滑，但成交价格却稳中有升。实际上今年高端住宅成交下滑主要是由于2007年市场过于旺盛，在高起点下的相对低迷，因此价格仍旧坚挺。未来新项目地价成本较高，届时高端市场也难有下跌空间。而一旦高端市场出现滞销，那些在2007年涨幅过大，以及地价不高的项目将会出现售价下跌。
濮金山：从我们项目掌握的情况看，住宅90%为自住型客户，公寓投资型客户比例要高一点，达到一半左右。在2008年中国金融市场大跌、后奥运楼市走向不明确之时，购房者中投资者比例要少于过去几年。高端投资客户投资房产的目的主要是保值增值需求，安全第一，平衡自身的资产结构，投机性目的较少。所以投资项目排在首位考虑的因素是地段，而此时即便出现“抄底”的时机，投资者也将保持谨慎观望。
李世濠：即便是在楼市火热时，北京的高端住宅投资者也是以长线投资为主，他们投资项目排在首先考虑的因素是地段，以及项目本身的保值能力。但由于今年宏观经济发展放缓，股市大跌，影响了很多高收入人群的收益，其投资需求也相应转冷。楼市整体的低迷也对高端投资者的信心和判断产生负面影响，原有投资者不少出售房产，等待经济形式明朗，潜在投资者也不宜轻易出手。
覃晓梅：高端住宅投资者与宏观经济形势关系密切。由于今年股市大跌，经济放缓，很多高档物业投资者资产受损，不得不出售房产套现。而目前高端市场整体走势不明朗，导致投资意愿下降。但高端房产仍旧是最保值的投资品，今年源产矿产等高风险行业大涨，很多企业主将收益转到风险较低的楼市，目标主要是核心区域的高端项目。今年高端市场租金收益呈上升势头，这对于长线投资者颇具吸引力，但何时出手并不取决于对“抄底”时机的判断，而是根据行业发展前景。
刘东：十几年前，北京的高档住宅租金回报率可以达到15%～20%，那时高端住宅卖家首先追求的是租金回报。最近几年房价大涨，投资者最为看中物业的增值。而今年楼市的最大特点就是回归理性，购房者以观望姿态静候楼市明朗。高端购买者不再狂热，而是将目标锁定在居住品质超群的项目，买房的第一目的是自住，很多价格虚高的“伪豪宅”项目遭遇滞销。高端市场即便“见底”，也很难让购房者盲目购买。
濮金山：降息不会对高端市场乃至楼市产生根本影响，高端市场走向主要看城市区域规划及经济发展前景，如CBD的发展日新月异，发展的潜力非常大，而地块越来越少，土地价值的稀缺性显而易见。在短时期内，地段优越，品质出众，稀缺性价值明显的高端住宅项目，相信会有不错的市场表现。长远来看，房地产产业上游土地供应量尤其是位于城市中心的土地供应较少，将对未来市场的供应量产生极大影响，将会加剧城市中心市场的供求失衡状态。
李世濠：今年的市场观望让很多项目推迟入市，因此明年高端市场供应将进一步加大，不会再出现暴涨，而且有下跌的危险。这次降息虽然不会促进楼市回暖，但表明政府将力求楼市稳定。即使出现政策利好，也只是缓解销售压力。未来几年高端市场走向尚不明确，但可以肯定的是随着购房者回归理性，高端市场将进入品质营销时代，项目价格也会遵循成本定价。
覃晓梅：这次经济调整不是针对房地产行业，降息等举措的象征意义大于实际意义，表明国家在努力维持经济的平稳发展。由于前两年楼市增长过快，高端项目表现出价格虚高等问题，而这些弊端必将影响到未来几年市场发展。明年高端市场供应量将进一步增加，而且地价、建安等成本过高。而购买需求短时间内很难大幅增加，因此高端项目价格很难走高，并很可能陷入真正的成交萎靡，并导致房价的下滑。
刘东：目前高端市场的主要问题是购买者的购买意愿不强和价格虚高、品质一般的“伪高端”项目太多，今年的楼市调整有望让高端市场回归正常。明年高端市场的“两极分化”将更为明显：靠地段和品质说话的高端项目还会被市场认可，而炒作概念、跟风涨价的项目将不得不降价销售。由于中国经济的稳定运行，高端住宅的需求在未来仍然会稳定在较高水平。