二季度海南房产展望:楼市房价是关键
春节过后海口楼市成交量持续活跃，３月份海口楼市的成交量更是创出巨额增幅，增长率达89％。进入４月，随着全国房地产市场普遍性回暧出同，成交量也较为喜人。地产中介人士表示，预计二季工海口楼价可能试探性上涨，但海口开发商们二季度的工作重点，仍然是消化存量。 房地产资深人士李明浩在接受笔者采访时表示，今年一季度房地产市场回暖，更多的是因为被压抑已久的刚性需求部分释放的原因。在市场需求增长的情况下，楼市成交量自然会有一定的增长，但是不容忽视的是海口目前仍有不少存量商品房，因此．楼市涨价会不会反过来抑制需求。最终反作用于房价，很多开发商持谨慎态度。由此可见，价格战依旧是第二季度最为关键的制胜因素。 "小阳春"或难以为继 根据国家统计局海口调查队的最新数据，一季度，海口房地产市场维持小幅上涨态势，地价、房价的上涨幅度均回落至l位数。第一季度，海口一季度商品房销售面积46．33万平方米，商品房销售均价达4325．88元／平方米。其中，房屋销售价格，一季度同比上涨1．4％，涨幅比丢年同期回落10．7个百分点。新建商品房同比上涨1．6％，二手房同比上涨1．1％。3月份房价与去年同期相持平，与上月相比，房价微降0．5％。从各房屋类型看．新建商品房同比上涨O．4％，普通住宅上涨2．30k_高档住宅下降3．5％；二手房同比下跌O．7％。 宇润房产营销总监李东结分析，该数据表明自2008年9月份抑制稳步增长的海口房价同比涨幅开始回落。"海口房价同比首次不再出现增长，整体市场供应还是供大于求，楼市仍受年低迷的市场影响颇深，以及社会各经济状况均未完全复苏，开发商推盘也都非常谨慎小心。" 4月上旬，海口商品房的成交量和均价有所上扬，但进入中旬又出现走低，根据有关统计数据表明，4月17日一4月22日，海口商品房销售量低迷，七天总签约为233套，平均每天仅成交仅33套，对比4月上旬75．8套的平均日销售套数在数量上明显出现下滑，进入了一段低迷期。 策源顾问程永海认为，接下来一段时间楼市将进入观望期。他认为，此前的小阳春主要是刚性需求的消化，这从海口目前小户型产品销售火爆情'况就可以看出。而几年前楼市的上涨，是先从大户型楼房热销开始的，主要靠投资性需求与改善性需求推动。如果这轮"小阳春"要持续下去，必须有大量投资性需求与改善性需求加入。但经过一个季度的回暖，房价已经相对走稳，新的需求者会选择观望。二季度楼市的销售不容乐观。 二季度楼市延续调整态势 从年初持续至今，房地产行业的去库存化速度让业内意外。有资料显示．3月份中国许多城市的楼市成交量飙升，部分城市成交量甚至高于2007年峰值水平。和2月份的销量相比．杭州的一手房成交量翻了两番；北京、上海、天津、南京、青岛、济南、海口和贵阳一手房成交量增长了一倍。 消息人士称，虽然四月份海口楼市中下旬的成交量不尽人意，但因为今年一季度楼市成交量骤增，同时海口2009年第一个季度内只有一个新盘推出，库存量因此降低不少，这也让很多开发商稍微安下心来。 问题是，一季度的这种去库存化高速今年还能持续吗?海口的楼市调整态势真的已经被逆转了吗? 李明浩认为，近期市场的量价回升．仅仅是寻底过程中的短暂波动，未改整体行业调整的大势。他表不，调整远未结束，这样的波动在未来还可能反复出现。因此，随着近期价格的上涨，买卖双方将再次陷入僵持状态．市场的成交将在胶着中回落，并将在新一轮价格下调中才有起色。"四月份下旬的低迷成交量验证了这一点。" 国家统计局海口调查队发布的报告中也指出，虽然未来海口房价仍将维持相对平稳，窄幅波动，但同比涨幅的明显回落也就意味着海口房地产市场进入调整区间。 二季度楼市房价是关键 据相关资料显示，2007年以前，房地产的投资增长规模平均是25．3％，2008年逐年下降，2009年l一3月又延续了2008年的势头，房地产的开发投资总体增长仅仅是4．1％，与房地产投资增幅下降有关系的，土地开发投资同比下降12．4％，土地购置面积，完成土地开发面积和房屋新开工面积同比下降14．0l％，11．3％、16．2％。 业内人士分析，"商品房去库存化的速度在增加，但房地产的开发投。资却在逐年下降，这说明开发商表面上对行业信心满满，实际上他们自己感觉还是很不乐观的。"他认为原因有三：一是目前开发商大多处于消化存量房阶段，新开工建设的积极性不高；二是目前新开工用地大多为2006年以来房地产热销时期的"高价地"，土地购置高成本和市场能否全面回暖还不确定，导致开发商被迫延缓了开发进程；三是住房价格走低和存量消化压力的增大，造成很多开发商资金压力还未得到根本改善。 那么．随着整个行业的持续调整，这是否意味着，海口的部分开发商面临的资金压力越来越大，最终以价拉量进行促销，进而导致海口的房价结束整理态势，出现阶段性下行。 纬达联行总经理汪志军认为，"如果未来国际经济形势恶化，中国经济表现也不尽如人意，再加上即将到来的五月份，对很多开发商来说都是一个走货良机，不排除会出现这种情况。"专家同时补充，当然也会有部分开发商有可能进行"豪赌"，大作涨价姿态，并减小推货力度从而制造市场供不应求的局面给买家施压。 地产人士预测，如果买卖双方再形成拉锯战，那么五一后房地产市场处境或更加艰难，未来楼将又将进入买卖双方的博弈。"但无论开发商是借机降价出货，还是乘市提价，都基于开发商和购房者如何看待市场未来的发展，也就是，市场的未来走向决定于博弈双方对待楼市价格的态度。