房产市场将进入“四步走”阶段
连日来，新闻聚焦的热点除了玉树地震灾区外，最集中的恐怕要数国务院频频出台的房产新政了。作为刚性需求强劲的三线城市，房产新政对泰州的影响如何？近日，记者走访了泰州莱茵达置业有限公司总经理万强（一下简称万），请他就本轮的房产新政作个解读。 记者：2009年底你曾写过一篇文章，题目是“疯涨则悲，缓涨则喜”。前不久，国务院出台房产新政，其力度前所未有。现在看来，被你言中了。能谈一下你的见解么？ 万：我们先梳理一下这次房产新政出台的背景。首先，一季度经济形势良好，GDP增速11.9%，经季度性因素调整后达11.3%，各地也是一片飘红。作为拉动经济的三驾马车，消费上，社会消费零售总额同比增长17.9%，增幅大于上年同期2.9个百分点；外贸上，进出口总值6178.5亿美元，同期增长44.1%，其中出口增长28.7%，进口增长64.6%；投资上，固定资产投资额35320亿元，同比增长11758亿元，仍处于历史高位。据此，今年经济增长保八的目标已无悬念，经济过热趋势基本确立。此时此刻，中央政府对房地产业的调控，就没有必要像2009年底那样担心经济二次探底而投鼠忌器。第二，汇率水平已达历史新高的人民币，在外部压力日益增加情况下，终将会再度步入上升通道。要防止国际热钱的大量涌入，必须提前为房地产降温。第三，全国九个热点城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、南京、苏州和重庆，2009年以来，平均房价涨幅接近60%，最高北京103%，最低重庆27%，严重突破了中央政府10%的底线。2009年底的几次调控，均变成了“空调”。尤其是两会刚刚闭幕就突现地王，继而房价出现新一轮暴涨。个别城市房产销售的表情用疯狂二字描述已不恰当，用癫狂也不为过。对此，中央政府怎么可能熟视无睹、无动于衷？第四，2011年进入政府换届期，前不久温总理向全国人民表的态，在本届政府任期内解决房价问题的灼灼之言，已经赋予本轮房产新政的极具分量的政治意义。就是在这样的背景下，达摩克斯之剑从天而降。房产史上最疯狂的涨价，招来了房产史上最严厉的调控。 记者：对政策本身，你如何评价呢？ 万：这只是我自己的一些理解，也不一定完全正确。从方法上看，这次调控有三个特点。一是“猛”，所谓病笃下猛药。不管三七二十一，这一刀先砍下去，先把房价癫狂的势头遏制住。二是“准”，再也不是曾经的隔靴挠痒、穿着大衣洗澡，砍马先砍腿，打蛇打七寸，刀刀见血。三是“堵”，这次调控用的是“堵”，而不是“疏”。从长远效果上讲，堵肯定不如疏。但在应急的态势下，在还没有找到更好的疏的办法之前，先堵一下以防止事态的进一步恶化，也不失为上策。正因为有这三个特点，首先，我认为这是对房地产行业出现的不理性行为的当头棒喝。确实，一些大城市里疯狂疾驶接近于癫狂的房地产快车，如果不采取果断措施围追堵截，失去方向失去控制，像醉汉驾的车一样，横冲直撞，最终自己人仰马翻不说，还严重破坏了整个“交通秩序”。第二，与其说是调整，不如说试图重新制定新的游戏规则更为恰当。新的房地产游戏规则可能至少包括这几方面：土地再也不是出价高者得，房地产行业利润率向社会平均利润率靠近，房价的上涨控制在适度的范围之内，房价的定价权要有相应的监控和分离，房地产行业来一次真正的浴火重生优胜劣汰，中央与地方在权力和利益上的再梳理再分配等。 记者：现在大家都说，再往后还会有新的调控政策。你认为呢？ 万：毫无疑问，政府手中还有调控牌，数量肯定还不少。但这未出手的牌何时出手，我认为中央政府也在密切关注前几张牌出台后的效果。如果有了效果且效果明显，后面的牌就会缓出乃至不出。反之，如果收效甚微，甚或越演越“疯”，后面的牌就会一张比一张厉害，接踵而来。也就是说，后面的牌不会轻易出台。因为毕竟房地产行业对经济拉动作用是不可忽略的。一季度固定资产投资总额中房地产就占了五分之一，而2010年经济增长对投资的依赖度依然不会减弱，这是其一。其二，建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目等，这些居住类消费，占居民总消费的比例已达到15%，仅次于食品类消费。房地产打压政策会使购房者出现观望，推迟或减少购买计划，从而影响居住类消费的增长。其三，据有关研究报告统计，２０09年底各级地方政府在房地产上的收益是1.5万亿，而地方政府融资平台的贷款余额约7万亿。如果把房地产打压至崩盘，地方政府亦将会面临资金链断裂的破产窘境。其四，自从住房改革以来，已有许许多多的人买了住房。这个庞大的人群包括其中为数不少的预支了未来的“房奴”，他们实际上是以个人的财力为十多年来中国改革开放做出了很大贡献的一个阶层。这部分人群的利益，中央不可能视而不顾。其五，前面说过2011年进入政府换届期，在这个政治特别时期，肯定不愿意看到房价飞涨，同样也不能看到经济下滑。所以说，调控的这个度，中央政府也是会慎之又慎的。 记者：但是，毕竟调控牌已经出台，而且确实是相当严厉了。你能预测一下，今后一段时间的房地产走势么？ 万：现在我们听到看到的所有的预测中，最准的预测是什么？是天气预报！但天气预报的最高准确率也只有80%。这个世界变化真快，房地产变化得更快，曾经放言预测“拐点”的房产大鳄王石现在都三缄其口了，我人微言轻更不敢妄加预测了。不过，从历次调控过程来看，一般都经历了这样四个阶段。第一阶段是观望期，新政策一出台，方方面面都会观望，这个时期，除个别疯狂过的城市外，房价变化不大，骤降的是成交量。第二阶段是波动期，一两个资金链紧绷的开发商率先扛不住或明或暗降价，致使一部分脆弱的同行跟风。这个时期，价格会有参差不齐的下降，成交会有些微的增量。第三阶段是分化期。在此阶段里，投资意愿进一步淡薄，土地市场进一步冷却，房价不论此前是否曾有下调实际上已到本轮调控低谷。由此，资金链宽松的开发商继续坚挺笑傲江湖，资金链紧绷的开发商坚持不住就壮士断臂泪洒江湖；有战略眼光且有资金的投资人会在此时拿地买房购并项目，无战略眼光或无资金的投资人继续无奈何望着天，叹叹气把头摇；持币待购的观望者们，一部分该出手时就出手，一部分依然被买涨不买跌的心态所左右。第四阶段是松动期。经过前面三个时期，调控的目的已经基本达到，调控的方法和结果对整个经济发展大势的正面和负面影响也开始显现，调控政策松动的蛛丝马迹也开始显现。此阶段房价和成交量会悄悄的稳中有升，土地市场也开始“大地微微暖气吹”。而这个松动期过去后，那就是又一个春天了。自然，在下一个春天里，房地产行业一定会重新步入一个上升通道。但是，经过这一轮调控的洗礼，下一个春天里的房价应该更理性更理智，不会像2009年年底以来那样疯、那样癫。 记者：这四个阶段需要多少时间？泰州作为刚性需求还算强劲的三线城市也会这样么？ 万：我说不准，估计一年左右吧。如果粗略的划分一下，2010年二季度是观望期，三季度是波动期，四季度是分化期，2011年一季度是松动期。2011年的二季度，就又是一个春天了。总之，无论是整个调控的周期还是每个阶段的时间，都是很难简单界定的。仁者见仁智者见智，大家各有各的判断。但不管怎么样，这四个阶段是不会少的。对泰州来讲，同样也要经历这四个阶段。当然，作为二、三线城市，在这四个阶段里的表现程度肯定要比一线城市轻浅平复许多。或者说，不会像一线城市那样大起大落。 记者：泰州五月下旬有个房博会，会有影响么？一线城市和泰州这样二、三线城市的房价，谁更抗跌？ 万：这两个问题，可以看成是一个问题。受本轮房产新政的影响，成交量在一段时间内会跌得多一点，但房价跌的空间和可能不是很大。我始终认为泰州房地产业的发展还是比较稳定和健康的，至少从来不曾像有些一线大城市那样疯过癫过。同样，在五月的房博会上，观望的心态较之于购买会更浓一些。还有一个月的时间，这一个月内，如果中央政府没有新的调控牌出手，这观望情绪就会淡薄一点。反之，就会更重。