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这是一个变革的时代，也是“史上最严厉的楼市调控”之下的房地产时代。此次“国十条”下，房价会不会下跌，成为民众心中最大的悬念。 华裔学者杜维明说，中国的房子是一部最缠绵的红“楼”梦。多少人都在追梦，政治与经济、权力与权利、市场与保障、土地与房产、金钱与欲望，当今中国社会生态的种种表情，都能在房地产大舞台上找到影像。 实际上，我们可以从更广阔的视野来观察这一次的宏观调控。因为此次宏观调控不过是十年来数次宏观调控中的一次，然而，对于这次调控的实质以及对正在发生、将要发生的趋势，你仍然需要通过更多的梳理才可以看得更清楚。 政策取向 1998年国家提出货币化安置，在2000年全面铺开。2000年2月，国务院新闻办公室举行新闻发布会宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”当时的媒体曾经激情万分地写道：“新世纪就要到了，让我们一起，为自己的新家呐喊助威。” 与此相对应的，则是历时10年的房地产宏观调控。 2000年至2002年，房地产调控的政策取向是推行住房货币化改革，鼓励住房信贷和开发贷款，并通过税收优惠政策鼓励房屋交易。2002年，温州炒房团密集进入上海，将上海房价从每平方米4000元迅速推至5000元。随后，炒房团出击北京、杭州、深圳等地，使一线城市房价快速上涨。 正因如此，2003年6月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，史称“121号文件”，对高档房、个人商业用房贷款、房地贷款均进行了严格的限制。然而，让人错愕的是，两个月之后，“国务院18号文件”将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。很显然，中央高层对当时的中国房地产业意见不一。 2004年，房价有恃无恐地再度上涨，这一年成为“转折期”，房价由此一发不可收拾。该年，政府为了避免土地倒买倒卖中出现的“市场失灵”和“暗箱操作”，出台“8·31”大限，改土地协议出让为“招（标）拍（卖）挂（牌出让）”方式出让。这一广受赞誉的政策将土地出让阳光化，解决了“炒地皮”问题。随后却带来另一个问题——地价大涨，“地王”产生。这成为日后开发商辩解“房价上涨”的借口之一。 此后，中国经济向好，人民币升值、资金汹涌……楼市成为投资者赚钱和保值的重要选择。在煤老板、金融从业人员、温商的合力推动下，豪宅被爆炒，从而带动整个楼市逐渐疯狂。大量普通工薪阶层的介入炒房最终将楼市引向危险境地。 政府的态度随着情势的变化，由发展急剧转变为以“控”为主，调控开始密集出台。 2005年的“国八条”、“新国八条”、25号文，调控甚至已经涉及“地方政府首长问责制”。2006年，“国六条”、“90/70”等政策相继出台，九部委在短短6个月内陆续联合出台13个政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节。这被业内称为楼市第一、二轮调控。 2007年股市大牛，再次滋生一批财富新贵。在充裕的资金带动下，二线城市“全民投资”时代俨然来临。 为打击投资客，2007年出台“9·27”新政，同时银根紧缩，各地成交量跌至冰点，但房价依然稳定。直至金融危机爆发，银行切断开发商资金链，市场形成恐慌，房价才开始跳水，至2009年春节以后跌到谷底。房价暴跌在金融危机的背景下，严重影响国民经济，政府不得已出手“救市”，楼市随后反弹。从2009年初到2010年初，仅一年，全国房价翻了一倍。 五年出现四个拐点 从2006年到2010年，短短五年间，国内的房地产市场就经历了四个拐点。 拐点一：2005年—2006年，在“国八条”、“国六条”、“限外令”等调控政策的打压下，房地产市场陷入低迷。 拐点二：2007年至2008年，由过热至冰点。2007年，国内经济过热、流动性泛滥、CPI指数居高不下，资本市场火热，房地产投资气氛高涨，商品房销售价格和销售面积均达到历史最高点。但是，这一年火热的市场未能善始善终，当年三季度美国次贷危机恶化，全球金融市场震动，央行适时收缩流动性，“9·27”新政出台，房地产市场迅速冷却，在经济大环境和严厉的行业政策影响下，2008年全年市场低迷至冰点。 拐点三：有业内人士用“诡异”来形容2009年的房地产市场。这一年，市场复苏得毫无预兆。这一阶段唯一与商品房销售回暖保持相同趋势的是新增信贷增速，其他经济数据仍未完成筑底。但就是这样一场“非典型性”复苏，持续的时间和销售量竟然超过了2007年，让市场在感慨风云无定时，多了一份侥幸。 拐点四：到了2010年初，政策风云突变，先是2008年制定的税费优惠政策到期、土地付款方式收紧，再是二套房再次收紧，加强房地产市场风险防范和市场监管，时隔18个月后再次上调存款准备金率。市场上一时风声鹤唳，行业政策环境遽然收紧。 中国房改困惑 2000年的房地产市场远没有现在这么“火热”。 当时人们关注最多的是“跨世纪”、“千禧年”和“千年虫”。 在文化思想界则弥漫着一种“世纪末”的反思和哀愁，具有强烈的世纪末情绪和忧患意识。“最后一个匈奴”、“最后一个土司”之类的“最后”人物，形成了一种悲壮的审美品格。 2000年初，《北京日报》曾经有一个“2000年房地产市场百姓关注十大问题”的盘点，当时老百姓对房地产的关注主要集中在以下十个方面：一、商品住宅将出现结构性供大于求吗？二、经济适用住房还继续扮演市场主角吗？三、商品房价格能否低下“高贵的头”？四、开发商竞争的着力点转向哪里？五、房展会会被固定的有形交易市场取代吗？六、二级市场能否很快理顺？七、房改配套文件何时能出齐？八、住宅郊区化规模能迅速扩大吗？九、住房金融服务能否更快捷？十、家装市场能让群众更放心吗？ 10年之后，我们回头再看这些问题，其中有些问题今天看来或许有些“稚嫩”，但也有一些问题今天仍是我们关注的焦点。 从1998年的房改至今，住房保障体系经过了十年的艰苦磨炼，虽然它对于房产市场乃至整个社会领域都有着非常重要的作用，但为何如此长的时间里都没有使其真正发展起来？ 2009年8月26日，十四位专家联名上书国土资源部及住房与城乡建设部，要求进行“二次房改”。“二次房改”的呼声也随之而起。 2009年年末到2010年5月，国家出台了一揽子政策对房地产市场进行调控，而伴随着目前愈演愈烈的争论和讨论，“当前宏观调控对中国房地产市场发展的影响”成了业内和购房者竞相参与的大猜测。各种迹象都表明，这一轮的宏观调控并未结束。