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签订买卖契约，
购房人缴足近38万元房款
黄树是江苏省徐州市睢宁县人。2006年11月12日，他到南京市浦口区看亲戚，午饭后散步时走到一家售楼部边上。想了解南京房价行情的他，就请亲戚陪同一起进去看看。
由于这个楼盘地处南京江北，距离主城区较远，不太热销。一见客人主动上门，售楼小姐热情介绍了楼盘的情况。由于家在外地，黄树当时并不想在南京买房，所以不管售楼小姐如何推销，他始终不为所动。后来售楼小姐提到过几年等过江隧道开通了，与主城区距离拉近了，这个楼盘房价肯定会涨，建议他不妨投资一下。
这么一听，黄树改变了想法。两套位于顶层的194平方米的大套房子引起了他的兴趣：编号601的房价2300元/平方米左右，可以首付30％，余下再贷款；编号604的房价只有1950元/平方米，但要一次性付款。反复权衡之后，他选中了价格更便宜的编号604的房子。
由于要一次性付款，黄树身上没带这么多钱，于是就和售搂小姐协商，先预缴5000元定金。过了10几天后，11月25日，黄树来到售楼部，又缴了28.5万元，并和开发商签订了商品房买卖契约。契约约定开发商于2006年11月30日交付房屋，黄树于当年12月10日前交清尾款。契约还约定纠纷的处理方式通过南京市仲裁委仲裁解决。
当年11月30日，双方约定的交房日期到了，当黄树高高兴兴地找开发商取新房钥匙时，开发商以还有一些扫尾工程要做为由，没有按时交房，让他再等一段时间。虽然没有按时拿到房子，但黄树还是守信地于当年12月9日将尾款88437元缴清了。
缴清房款后，黄树天天等着开发商交付新房，由于人在外地，距离南京有几百公里路程，他更多的时候靠电话询问交房情况。电话中，售楼小姐每次都说快了，叫他再等等，可一连等了几个月也没有结果。2007年5月，再也等不及的他从单位请假专程赶到南京这家售楼处，找到了开发商负责销售的经理。
销售经理解释，604这套房子是别人买后又退的，退房前，其鉴证信息已上网公布过。按照老政策，退房，开发商可以直接再销售。但到了2007年，南京市出台了新政策，退房不能直接销售，需通过摇号再销售。并表示目前公司领导正在做相关工作，设法按照原来的老政策将房子卖给黄树。
见销售经理说得在理，黄树也没再继续计较，而是选择回去继续等待。每隔几天，他都要给销售经理打个电话，询问进展。销售经理每次接电话时态度都很好，表示一定会做好相关工作，保证让他顺顺利利地住上新居。
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迟迟等不到新房，
一年后得知开发商一房两卖
“答应交房的时间快1年了，房子为什么还没有着落？”2007年11月的一天，觉得不妙的黄树从睢宁赶到南京楼盘现场查看。
不看不知道，一看吓一跳，他所买的604房子的里面居然有人正在装修，安装地板。
一番追问后，房主赶过来了。房主赶到现场后，拿出房产证对黄树说：“这套房子是我刚刚买下来的二手房，怎么会是你的呢？”闻悉此情，黄树懵了，便立即带着商品房买卖契约去南京市浦口区房产管理局查询。
查询的结果令黄树大吃一惊，原来，这套房子早在2006年5月16日就被开发商卖给了费女士。开发商与费女士签订了正式的商品房买卖契约，而且在2007年1月26日为她办好了房屋产权证。2007年7月，该房又被费女士作为二手房以70万元的价格转手卖出。现在装修的房主就是从费女士手中买来的二手房。
“房子卖出去半年后还装模作样地和我签契约，套取了我近38万元现金，岂有此理？”得知真相后，黄树愤怒了，他觉得自己被耍了，立即找到开发商询问个中缘由。然而，销售经理一脸无辜地说，房子事先卖给了别人，他一点不知情，可能是售楼小姐个人私自行为造成的。
黄树反驳：“开发商卖房子，你作为公司主管销售的负责人居然称不知道，这可能吗？如果没有开发商的协助，费女士能办到房产证吗？”
过了几天，当黄树再次上门找销售经理理论时，竟然找不到人了。公司接待人员解释，销售经理已经离职。他转而准备找当初的售楼小姐，此时售楼小姐也不知去向。
于是黄树直接找到开发商办公室负责人讨说法。办公室人员提出了解决问题的方案，调换另外一套面积131平方米的房子给他。黄树不愿接受这一方案，说当初是看中大户型才购买的。
开发商解释，原有的大套房子都已经卖出去了，只剩下131平方米的套型了，公司也很无奈。在开发商的一再劝说下，黄树同意调换了，当他提出按照原来商品房买卖契约上约定的单价销售时，开发商却提出房价总价不变，仍为近38万元。
“调换的房子面积比契约上我购买的要小60多平方米，而总价不变，这不是明摆着欺负人吗？”黄树无法接受开发商提出的房价。
而开发商认为，此时房子已涨价，即使这套131平方米的房子，当时的售价也要卖到50多万元。调换给黄树，已让他赚了10多万元。
双方为此发生了激烈争执，闹得不欢而散。3
依《消费者权益法》索赔，
未能“退一赔一”
“房子早卖给别人，竟然还继续蒙蔽我一年，性质实在太恶劣了，是典型的欺诈消费者。”2008年3月4日 ，黄树根据与开发商所签合同中约定的仲裁条款，向南京市仲裁委申请仲裁，要求：依法解除商品房买卖合同，被申请人开发商退回已付购房款378437元及利息5943.24元，经济损失1648元，并承担378437元的赔偿责任。
2008年5月27日，南京市仲裁委开庭审理此案。法庭上，黄树提出，《消费者权益保护法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”此案中被申请人开发商在已经将房子卖给了别人的情况下，为了解决资金周转矛盾，与申请人签订虚假购房合同，套取原告购房款长达一年多时间，已经构成了明显的欺诈，应该承担双倍赔偿责任。
而开发商辩称，黄树所购的房屋是费女士原来准备退的，后来她反悔又不同意退，才造成之后所谓的“一房二卖”的情况。这一切，黄树当初在购房时，售楼人员已经和他讲得非常清楚，他也是知道的，所以没有构成欺诈。
而黄树坚称自己根本不知情，如果知道房子已经卖给了别人，他是绝对不会购买的。
进而开发商又辩称，黄树身居徐州睢宁县，在睢宁县城有现成的住所，这次在南京所购房子根本不是为了消费、居住，而是专门用于投资，不符合消费者的身份。而《消费者权益保护法》中明确规定：“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。”再说，生活消费需要是指一个社会的普通个体的基本衣食住行的生活需要，所言的“消费”大多指一些小额的生活用品，而住房作为大宗商品，不属于《消费者权益保护法》意义上的生活消费需要。因此，黄树依照《消费者权益保护法》提出“退一赔一”，没有法律依据，如果裁决双倍赔偿，过重的惩罚将可能使房地产企业蒙受过大的损失。
黄树当庭承认当初是受到售楼小姐的劝说，作为投资而购买的，但他认为自己花钱买房就是消费行为，符合消费者身份，有权提出双倍赔偿。
南京市仲裁委员会也认为，我国现行《消费者权益保护法》中没有保护住房消费者权益的明确规定，对于商品房销售中的欺诈行为是否也适用《消费者权益保护法》第49条的规定，却一直存有争议。现在黄树承认自己当初买房是一种投资行为，因此很难依照《消费者权益保护法》第四十九条获得双倍赔偿。4
以《合同法》索赔，
获得双倍赔偿款
未能依《消费者权益保护法》获得“退一赔一”，黄树心有不甘。毕竟在这等待的时期，房价上涨了很多，如果光是按照开发商的赔偿条件，他蒙受了很大的损失。
于是黄树又提出，我国《合同法》第122条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”2003年4月，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
该解释第9条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此案中，开发商与他签订商品房买卖契约时，隐瞒了已将房子卖给了费女士这一事实，导致他无法取得房屋，因此申请要求开发商退回房款，并赔偿已付房款的一倍赔偿责任。
开发商承认，当初由于“失误”，出现了重复卖房行为，但开发商认为，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。目前建筑材料上涨，因此请求裁决适当承担一小部分赔偿责任。
可黄树却不同意。他认为自己没有任何过错，依照契约，按时支付了所有房款。而此时，相同地段的房价已经翻了一番，如果再买相同大小的房子，自己却要白白多付出一倍的资金。
最后，南京市仲裁委就此案作出裁决。仲裁委认为，虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的惩罚幅度“不超过已付购房款一倍的赔偿”，但考虑到房价上涨的幅度和被申请人开发商的过失，给申请人黄树实际造成的损失情况，决定依照上限对被申请人开发商予以惩罚：解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖契约》，开发商返还已黄树付房款378437元及利息5943元，赔偿交通费等经济损失1648元，并承担378437元的赔偿责任。
日前从南京市仲裁委处获悉，黄树已经从开发商处拿回了双倍房款。（文中人物均为化名）惩罚性赔偿制度并非消法的专利
律师说法
陈向，男，43岁，律师
此纠纷黄树为什么依据《消费者权益保护法》不能获得“退一赔一”，而依据《合同法》和最高法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》却能获得双倍赔偿呢？
事实上，购房人买房的目的却多种多样，有的是为了出租，为了经营而不属于消费。而从《消费者权益保护法》的起源来看，之所以将其从《民法》中分离出来，就是因为“为了消费需要”而购买产品或接受服务的自然人处于明显的弱者地位，需要倾斜保护。因此，对于确属消费者的，由《消费者权益保护法》保护；对于不属于消费者的，由《民法》和《合同法》保护。
惩罚性赔偿制度并非《消费者权益保护法》的专利，而只不过是国家对弱者倾斜保护的手段。既然购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，那么《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以惩罚性赔偿制度为手段对购房者倾斜保护，就是合理的。由于房屋的价值远远大于一般的消费品，过重的惩罚既可能使买方获得过分的赔偿而有失公正，因此该解释规定了“不超过已付购房款一倍的赔偿”。而黄树获得了上限一倍的赔偿，是仲裁庭根据开发商违约给黄树实际造成的损失情况，合理使用自由裁量权的体现，是客观公正的。
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