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2010年1月-4月中旬
买卖方“情投意合”，市场大幅放量
二手房市场进入2010年后暂别火爆行情，进入了一段较为冷清的时期。失去高成交量的支撑后，业主对房价的期望值比2009年底降低了8%-10%。从汉宇地产提供的资料来看，就闸北区延长板块而言，2010年1、2月份，2成挂牌业主愿意接受10%左右的议价，更多的房东则把交易方式由原本的“到手价”变为“税费上、下家各付”。而对于卖家抛出的绣球，买方市场的接受度也非常高。
在买卖双方交投意愿强烈的前提下，市场成交量开始逐渐提高。当年3月份全市二手房成交量环比2月大幅增长了2.5倍，超过17500套。 2010年4月上半月，成交量延续了3月份的良好走势，根据21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，4月1日-14日期间，全市二手房成交再次放量，多个板块较3月同期均有超过2倍的增长。
在各类房源中，总价相对较低的老公房表现最为活跃。原因是次新房价格居高不下，加上二套房首付成数提高，不少资金不足的刚需购房者以及改善型购房者都把目光投向了户型较小、总价较低的老公房。相关资料显示，2010年1月，在全市二手房市场成交量比环比萎缩超过5成的大背景下，老公房成交量却逆市增长。不少中介门店1、2月份成交量的70%左右来自于老公房市场。
2010年4月中旬-7月
调控发力市场骤紧，成交量入谷底
2010年4月14日和4月17日，楼市多项调控政策密集出台，内容涉及上调首套购房首付、二套购房首付比例和贷款利率，对非本地居民购房提出限制条件等。在此影响下，热热闹闹的楼市陡然降温，购房者和房东双方陷入浓厚的观望情绪中，致使多数板块带看量和单日成交套数迅速下滑。除此之外，部分已在前期确定购房意向的买家也违约提出退房。
从当时的统计资料来看，2010年4月下半月到5月份，从北九亭、莘庄、松江新城等外环外板块，到古北、曲阳、曹杨等中环附近板块，乃至徐家汇、新闸路等中心区域板块，都有多家门店遭遇“零成交”。
买卖市场的清淡为租赁市场成交放量创造了机会。不少首次置业者观望市场延缓了置业进程，同时不少改善型购房者因难以凑足5成首付只能被迫观望。这两类购房者暂时转移到了租赁市场寻求过渡租赁。数据显示，2010年5、6月份，“过渡型”租客在总体市场中占比高达1成左右，在个别小区占比甚至高达6成左右。这些租客大多已在区域内找到意向房源，紧盯市场以期在市场变化时能够及时入市。因此，这类租客在出租房选择方面目标明确，通常在意向房源小区内或者附近租房。
2010年8月-9月
僵局打破，购房者积极入市
经过了近3个月的政策观望期，不少购房者都已经看过多套房，购房功课已经做足，对于自己的目标房型、地段、购房预算等都已心中有数，因此进入去年8月份以后，市场僵持气氛开始缓解，交投逐渐趋于活跃。根据信义房屋提供的数据，2010年9月本市二手房共成交17920套，较8月又增长了43.43%。在首次购房需求的带动下，9月份，改善型购房者和部分存在资产保值诉求的投资者也积极入市。在古北等高端住宅板块，9月份投资型购房者市场占比回升到3成以上。
从看房诚意度方面来看，8、9月份购房者携带定金看房、不看房委托他人签约等火爆市现象重现。不少无暇看房的购房者，尤其是需求迫切的婚房置业者甚至将选房大任全权委托给了父母，由老人看房后直接代为支付意向金。从交易周期而言，新政出台后的5、6月份，部分二手房买卖交易的议价过程长达1个月以上。而在进入8月份后，双方议价周期逐渐缩短至2-3天。 9月份，这一过程更进一步缩短，基本都在一天内完成。
价格方面，购房者议价的幅度明显收缩，议价失败后也往往会接受挂牌价格继续交易。少数购房者看中房子后甚至没有砍价直接成交。
在房东心态方面，虽不少业主跳价心态复萌，但多数是将原本降低的挂牌价格回调，且涨价幅度较小，一般不超过买家的接受范围。和市场火爆时期房东的频繁跳价相比，此时房东跳价次数较少，一旦买方出价达到其心理预期即可成交。
2010年10月-12月
年底成交量凸现小高峰
“金九”行情崭露头角后，2010年第二轮调控政策迅速出台，“限购令”、税费优惠取消和三套房停贷等政策多管齐下。一方面，“限购令”出台，不少购房者放弃过渡，谋求“一次到位”型置业方式，但另一方面，在首付以及利率水平都提高的情况下，他们又难以支付高额购房成本。遭遇两难夹击后，不少购房者只能被迫观望。数据显示，从10月第三周开始，二手房周成交量较9月同期下降了30%-70%。
不过，这一轮的市场观望气氛很快便开始消散。去年11月份开始，眼见年末已至，但房价仍无明显下降，自住型购房者纷纷结束观望，希望趁春节前后的楼市淡季选到一套满意房源。从福美来就普陀区域的成交统计结果来看，区域内11月份二手房成交量总体比10月提高了10%-20%。进入12月，刚性需求购房者看房比例又有所上升，成交周期较11月更进一步缩短。受此影响，2010年12月，全市二手房共成交19771套，仅次于当年4月份的年度最高水平。
在带看量和成交量提高的同时，房东的心态自然而然转向乐观，前期曾一度销声匿迹的跳价现象又有所抬头。其中，改善型购房者比较青睐的大中户型，以及多组客户同时看中的高性价比房源跳价现象较为普遍。
此外，部分存在利好因素的板块房价上涨动力也开始凸显。如轨道交通10号线全线贯通促使闵行区龙柏板块11月份成交价格环比上涨了1.6%。 12月轨交7号线北延伸段通车，沿线顾村板块房价比11月同期提高了10%-15%。
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