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———访重庆晟城地产总经理陈卫东 尽管坊间对下半年楼市走向趋于乐观，但晟城地产总经理陈卫东却保持自己独到的见解：下半年，在国家政策没有大改变的情况下，重庆楼市要想再一枝独秀已非常困难，更何况上周重庆已明令禁止对第三套房予以贷款。 不过，这对高端楼盘的影响或许并不会太大，在限制投资性买房的前提下，高端楼盘或许将吸引一批真正有实力的购房者。
陈卫东表示，按市场规律来看，市场每经历一个五年阶段，都会发生一些变化，重庆楼市在经历了2005年、2006年之前的那五年变化之后，市场上拥有两套房子的人更多。而这部分人的改善性住房需求，基本上都在这个阶段体现出来，禁止发放第三套房贷，只会对炒房者有影响，对真正有实力的人来说，并不会造成大的影响。 陈卫东认为，下半年，如果国家调控政策没有大的改变，市场很可能会出现今年4月楼市新政后的那种格局，高端楼盘如别墅、花园洋园率先走火，随后带动小户型楼盘成交量的大增。另外，重庆两江新区成立后，相当一部分外地企业或跨国企业入驻重庆，这些企业的精英阶层，对高品质的楼盘需求量将更大，这也是下半年高端楼盘仍好卖的一个重要原因。记者吴从斌 看似严厉影响不大 下半年楼市·新政 看似严厉影响不大 ———访尚峰企业营销策划公司副总沈海浪 近期，市国土房管局出台实施《关于规范商品住房销售行为的通知》，在沈海浪看来，该售房新政看似严厉，实则对市场影响并不大。 比如，“预售许可证只能整幢申请”和“每套房要公布建面价套内价”，本来就是老生常谈，对市场影响甚微；而“10天内一次性公开房源”，以及“未取得预售许可证禁收费、取得预售许可证也只能按可售房源与购房者1:1的比例收取预订款”，这两条比较严厉，但对于开发商来说也并非就没有对策。 沈海浪表示，10天内一次性公开房源，意味着通过小步快跑、高频加推，以应对不利市场和做高房价的策略，现在已经行不通了。同时，取得预售证后才能收取诚意金，而时间只有10天，这让楼盘积累真实客户的时间大为缩短，销售压力自然增大。 不过，不排除有开发商打擦边球的可能。比如通过“内部认购”先将房源销控，就可以规避10天内必须放出全部房源的要求。当然，只要相关部门加强监管，这一情况也可以杜绝。 至于最严厉的一条———按可售房源与购房者1:1的比例收取预订款———实际上是设定了楼盘积累真实客户的上限。比如以前有100套房子，交诚意金的客户有200组，那么成交率有50%的话就可以开盘售罄。但现在按1:1收取，要售罄就必须达到100%的成交率。这对销售终端的压力在于，积累客户数量的减少，就要求必须对客户的把握更精确，让每一个客户都尽可能转化为成交客户。 不过，沈海浪认为这一条在实际操作中，开发商很容易规避。比如开发商可以通过公司的其他产业或友好单位，如酒店办理贵宾卡、健身会所办理会员卡等进行规避，只要开发商和购房者达成默契，其实是很难监管的。 记者王春龙实习生张真瑜 下半年楼市·机会 楼市放量的开发商机会 ———访立业房地产顾问公司副总沈光明 一年楼市消化量在2000万平方米左右，这是重庆的正常水平。今年上半年重庆楼市的消化量是780万平方米，下半年肯定要补量。这里面就可看到开发商的莫大机会所在。分析近期楼市的供销趋势，也有很明显的特点：推货量增、消费提速，整体表现还不错，证明消费者的预期正在发生着变化。 虽然政府调控力度加大，三套房贷款也再次被叫停，就大环境来看，中国经济保增长的主旋律不会变，下半年政策将主要体现于“维稳”。而且国内通胀压力仍然较大，市民流动资金相对充裕，购买力和购买意愿将进一步释放。 自今年4月启动调控以来，重庆楼市的整体供应量在减少。到7月为止，我们的统计显示，房屋可售量已低于1000万平方米。今年下半年，货源充足丰富，反而是一个较好的销售时机。随着楼市放量在下半年的明显增多，真正的货品堆积压力应该在明年上半年才会体现。 在这样的氛围下，开发商能把握什么样的机会，其实关键在于把握什么样的人（消费者）？ 所有的市场机会，将体现于开发商对消费人群的细分。1.城市新贵等换房人群。他们更看好跨界型产品，从平层到洋房，再到叠拼别墅，物业的形态发生改变，功能上进行了升级，以满足其过渡性的改善需求。2.城市中产、准中产增多，以往的非主流产品譬如平层豪宅，市场容量逐步放大，这正与城市经济水平的提升密切相关。3.外来产业人口大批进入西永微电子园、两江新区，重视圈层文化、用材考究的品质物业受到追捧。4.北碚、仙女山等地的养生度假型产品，也受到另一批买家关注。这既体现了时下新生活方式的改变，也有望实现投资价值的兑现。5.对商业投资产品的需求依然旺盛存在。 房企面临两大挑战 下半年楼市·挑战 房企面临两大挑战 ———访鼎合房地产顾问公司重庆公司副总戈源 尽管上半年楼市数据显露乐观势头，但对于下半年，鼎合房地产顾问有限公司重庆公司副总戈源却保持自己独到的见解：在国家政策没有大改变的前提下，重庆要想再一枝独秀已非常困难，房商面临的挑战将大于机遇。 戈源说，8月8日，重庆再出新规，明令禁止对第三套房予以贷款。 传递出一个信号，从严从紧的楼市新政在短期内不可能有太大变化，至少在今年下半年，房商期望靠政策松动带动楼市回暖的愿景将落空。 而“限制第三套房贷”新政本身，对市场冲击也客观存在。重庆目前改善性住房需求的比例不在少数，也基本上都在这个阶段体现出来，禁止发放第三套房贷对这部分相对有实力的人来说，影响将大增，从而波及整个重庆楼市。 同时，从上半年重庆楼市成交看，温州、山西等投资者仍然存在。随着新一轮政策收紧，这部分客源比例会进一步减少。 “上半年重庆楼市看起来确实很火”戈源拿出一组数据：主城商品房成交均价较2009年上涨32%，为5374元/平方米，虽然月度表现曲折，但总体呈一定比例上涨。 重庆楼市“供应量大、消化量也大”的特点也得以体现：成交面积981.17万平方米，较2009年下跌13%；供应面积819.09万平方米，较2009年上涨8%。当然，这种细微的供求涨跌，在下半年，没有国家政策松动的大背景下将进一步拉大。 根据目前市场摸底，下半年重庆主城供应量，包括别墅、洋房、高层在内的商品房体量将达到900余万平方米。而从总体情况看，经过前面两个多月的市场消化，下半年的这种需求会相对减缓。开工量增大，销量放缓，都将加剧房商资金压力。如果开发商能在价格方面适当放松，或许会成为刺激刚性需求的有力法码。记者高洁 自持物业渐成趋势 下半年楼市·商业 自持物业渐成趋势 ———访纬联地产市场咨询与战略研究中心副总监王波 从目前市场看，持有商业物业的主要是中、大型开发商，而小型开发商仍遵循着传统销售模式。然而，大、中型开发商自持物业的意识觉醒，这是商业地产的一个新现象，也预示着重庆商业地产发展方向的一次转折。 随着宏观调控的进行，商业地产存在的巨大开发机遇，使开发商进军商业地产领域并逐步加大自持物业的比例成为趋势。进军商业地产对于很多开发商而言这是一个战略上的考虑，也是对市场总体的把握，未来趋势必然如此。在土地有限的情况下，土地价值会越来越大，供应会越来越少，拿地的成本也就越来越高。这在一定程度上“迫使”开发商选择自持物业。 加大自持比例，除了能带来可持续的增值效益外，对开发商的自身也是一种提升，这会推进整个地产行业向前发展。除此之外，一些具有上市预期的企业，在看好重庆未来发展前景、在目前现金流比较宽松的情况下，为了融资依托，也会选择自持物业。 虽然目前一些大、中型开发商自持物业数量在不断增大。不过，在王波看来，短期内不会造成商业物业的稀缺。因为采取销售形式的中小型开发商仍在市场上占有很大部分比例，而一些大型开发商对商业物业的自持也不是一蹴而就，大多数仍选择一半自持、一半销售的模式，因此，从供求比例上看，市场仍处于相对平衡状态。 在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业+专业经营+持有（或部分持有）物业。在一些发达国家，自持物业的比例已经达50%以上甚至更高。重庆的商业地产业必将迎来自持时代。记者张维维 下半年楼市·房价 不会出现大跌 ———访重庆大业兴置业顾问有限公司总经理冯浩 对于那些渴盼房价来一次暴跌的人来说，下半年可能会让他们失望。冯浩认为，如果要调整，幅度也会是非常的小，今年的楼市应该是个均衡的态势，全年不会有太大的波幅。 总的来说，下半年重庆的楼市并不会出现一个大跌后的最佳买点，相反，九、十月份也许还会出现小幅上扬。据统计，近几个月来，重庆一手房市场平均每周的成交量都在30万平方米左右，而下半年各大开发商的出货量还会猛增，冯浩预计，到了房地产行业的金九银十，市场的成交量会一度放大到40万-50万平方米，届时，市场的火红会催生“羊群效应”，不排除部分观望者会被市场力量裹挟着下单，相应的房价也会被推高。 不过这个推高也会是极为有限。首先，是国家调控政策频频出台，但是房价并未应声下跌，这也可以看作是调控作用并不明显，因此不排除下半年国家会出台更为严厉的调控手段。其次是对于三套房贷和外地购房的政策并未松绑，这对于投资需求来说，有很大的抑制作用。最后，是重庆本地虽然有些利好的地方性政策出台，但是在国家对房市打压的大政策下，“小局服从大局”带来的直接后果，就是重庆房价不会和中央的预期背道而驰。 这两方胶着之下，冯浩判断，重庆楼市下半年既不会大涨也不会大跌，根据大业兴房产的统计，目前每个月二手房登记量为12000宗左右，并没有明显的增加或减少，市场始终维持一个相对均衡的状态。至于何时买房才合适，冯浩建议，如果是自住，随时可以出手，市场不会出现一个大跌后的低点。而投资则需谨慎，因为去年下半年房市的疯狂也难再现。
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