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有消息称:呼和浩特六月的房价较上年同期上涨8%,太原上涨超过4%。在一线城市成交量下滑70%左右,部分项目房价动辄以几千元的降价来促销时,作为二三线的部分城市不但成交量没有出现下滑,而且房价不降反升,是何缘故。央视记者探究的结果时因为这些上涨的城市中都是由来自外地的地产大额,比方说万科、绿地、富力、保利、远洋等地产大鳄的到来拉升起来。 任志强在今年春季发表言论,说自己的公司已经有一年多(或者是更久)没有在北京拿到地了,只好被迫去二三线城市了。其实早在几年前,万科就已经布局二三线城市,而任志强的华远地产更是在长沙与厦门拿地。 最近,一些一线品牌的地产企业,特别是一些上市公司进军二三线城市已经不是什么新鲜的事情了。早在四五年路劲地产的前身已经进入郑州、洛阳市场,而专业的商业地产公司,万达地产(旗下项目)在河南洛阳的万达广场商业项目进展顺利,恒大地产更是在四年前就宣布在洛阳投资300亿,建设庞大的恒大城。 那么这么多的地产大鳄进军二三线城市按照一般的理解是能够给当地带来更好的产品、更加先进的营销理念、良好的物业管理、和完善的竞争。应该是一件老百姓高兴地事情,但是为何反而成了让老百姓多掏钱的结果哪?原因其实很简单,这些地产大鳄由于实力雄厚,所以到达二三线城市后往往都是几百亩甚至是几千亩地拿地。房地产市场看似是一个充分竞争的市场,其实在某些方面讲,房地产市场也是一个绝对垄断的市场。何以?原因很简单,房地产是在土地上建立起来的,没有土地就没有房地产,那么一家拥有了一块土地之后另外的地产商就不可能在拥有同样的那块土地。地产大额几百亩几千亩的拿地,导致对局域土地市场的垄断,垄断了土地就等于垄断了局域市场的房地产定价权。特别是在二三线城市,几百亩上千亩的一块土地是绝对具有对区域市场的定价权的。 比较早意识到地产大鳄会进入二三线城市的地产商是河南建业的老胡,老胡虽然仅仅在河南市场操作,但是老胡的知名度在全国地产界应该是在20-30位的,第一是因为老胡善于操作自己,弄得知名度很高,第二是老胡确实具有很好的战略眼光,老胡在2000年就做出决定不进军其他省份,全面进入河南的所有地级市,以备地产大额进入郑州后自己没戏。所以先下手为强,建业地产在今年前就布局河南的二级城市,最近传出消息,建业马上进入县城,要在河南的一百零几个县城全部逐步进行开发。在河南地产界有句话:建业到哪里那里的房价立马上涨。事实也确实是这样的。 起初建业进军河南地级市场是,每个当地的开发商都怕建业的到来没有他们的肉吃了,但是在建业进入一个城市不到一年的时间内,当地的中型以上的开发企业不但发现自己不但没有被建业夺取更多的肉,而且建业的到来给他们带来了更高的利润,建业在每个城市第一个项目的销售价格一般都是这个城市均价的二倍,所以当地的开发商跟着涨价是自然的事情,建业把当地三年以后的房产均价提前透支出来,带来了良好的利润,而当地的开发商跟着吃肉,房子不但好卖,而且售价提高,平白无故涨价不少,开发商自然高兴。 而更高兴的是当地政府,原因很简单,地产大额的到来抬高房价的同时把地价也相应地拉高了,政府获得的土地出让金也随之上升,而高房价带来的税收也相应地提高,政府在税收及其他费用方面也在提高,综合起来政府的财政收入提高不少。 同样的道理地产大鳄进军二三线城市之后带给当地政府和当地开发商的都是高额的利润及不错的财政收入,因此只要是有地产大额去考察,那么当地的头脑们都是十分欢迎的,记得任志强先生出席他在长沙与厦门的项目奠基仪式时,当地的书记市长全部出席。财神爷来了,地方政府自然高兴。所以地产大鳄进军二三线城市绝对是当地政府与开发商的盛宴,而对于购买房子的老百姓来说无疑就是一场灾难了。房价迅速上涨。 为了限制地产大鳄垄断区域土地,国土资源部曾经出台文件,限制开发商在一个区域拿地的亩数,其实只要是地产界的人都会知道这样的限制几乎没有任何作用,地产商可以随便拿几个亿在注册一个公司。然后何在一起销售就是了。 地产大鳄进军二三线城市,无疑将会使整个城市的房价上涨,并且补涨与一线城市之间的差距。