十年地产渐趋理性
近期以“管紧土地，看好信贷”为主线的宏观经济调控不断牵动着房地产行业最敏感的两条神经。这次的调控被认为与92-93年由“房地产热”引发的一轮宏观调控有不少的相似之处，因此有人发出了历史是否即将重演，房地产面临重创还是洗牌的疑问。就此问题，我们对经营管理部总经理阳侃进行了访谈。 月刊：就当前中国的宏观经济形势来看，它与92－93年经济过热的情形是否很相似？ 阳侃：国家的宏观经济形势，集中反映在GDP增长率变化、居民消费价格指数变化，以及生产资料价格指数变化几个方面。 目前我国GDP的增长率的确是达到了一个较高的水平，但是近几年变化的幅度仍然是比较缓和的，目前的高增长率可以说是承接了之前几年的增长。而92-93年的情况就不同，GDP增长率陡然从90年的3.8%攀升至92年的14.2%，似乎是在毫无准备的情况下实现了一次飞跃。 再从反映一个国家通货膨胀水平的居民消费价格指数（CPI）的变化来看，目前我国CPI的水平虽然有攀升的趋势，但是与93、94年的水平相比仍然有非常大的差距，可以说是基本平稳的。而且根据国家统计局公布的数据，我国目前的物价上涨只是局部的，主要集中在食品消费类产品中，如粮食价格上涨33.9%，这在很大程度上是对长期以来工农业间剪刀差所引发的社会收入分配不合理的一种补偿，符合目前国家解决“三农问题”的导向。所以说目前CPI的上升趋势，并不能说明我们的经济形势与92－93年的情形相同。 相比之下，今年以来国内通货膨胀呼声日高更多的可能与生产资料价格指数（PPI）的攀升有联系。根据PPI向CPI的传导效应，我们通常从PPI的上升可以推断CPI的上升情况，从而预测到是否会出现通货膨胀。但是从2002年11月到2004年1月间16个月，PPI上升幅度由0.2％上升到4.6％，CPI却没有出现明显同步上扬现所以说，要判断目前中国经济是否过热，是否与92－93年的宏观形势相同，目前还很难下定论。 月刊：那么您认为下一步是否会有更严厉的宏观调控措施出台呢？ 阳侃：中国经济是否已经出现又一轮过热的讨论从03年起就已经开始，中央对此问题也一直在关注，去年的121号文实际上已经为此次调控奏起了前奏，此次宏观调控可以说是在出现过热苗头的时候就开始实施，但更多的是一些预防性的措施。至于是否运用更严厉手段，政府则可能会更为慎重地去考虑和选择。 从4月份的统计数据来看，调控的作用已经开始显现，因此我们有理由相信，近期的中国经济不太可能出现象92-93年那样过热的情况。 月刊：就宏观政策的着眼点来看，当年政府的措施与现在的措施之间存在着哪些异同？ 阳侃： 1993年国家发布的《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，以整顿金融秩序为重点，提出了严格控制货币发行、新开工项目、信贷总规模等等16条措施。而当前国家所采取的宏观调控措施与其相比，有一些继承，也有一些超越。 作为宏观经济调控的主要手段，“货币政策”在两次调控中都扮演着重要的角色，严控信贷规模，灵活运用利率杠杆都是调控的主要手段。所不同的是，目前发放信贷的主体是商业银行，而不再是当时的国有专业银行。作为处在改革关键时刻的商业银行，目前对信贷的控制可能更多地从商业风险规避的角度上进行考虑，而不仅仅是从执行行政指令的角度出发。 在近期的调控中，“土地政策”作为一种新的调控手段出现，国家提出要通过对土地供应的控制来实现对限制性行业发展的控制。这表明土地这一有限资源的价值越来越被国家所认识。而对房地产企业来说，加入这一因素之后，宏观调控的杀伤力将会更大。在土地与资金两大命脉同时受扼的情况下，房地产行业将无法不放缓扩张的步伐。 月刊：92-93年房地产行业被诊断为投资过热的重要诱因，而目前房地产是否也同样造成了固定资产的投资过热？ 阳侃：可以通过简单的数据对比来分析这个问题。在92-93年，房地产投资的增长速度达到了固定资产投资增长速度的两倍以上，这的确说明，房地产投资的过快增长是造成固定资产投资过快增长的主要原因。 我同意某些专家的观点：当前固定资产投资的飞涨并非纯粹的市场行为，其中有很大部分与地方政府对经济增长的片面理解有很大关系，大量面子工程、政绩工程、重复建设工程才是引发此轮固定资产投资飞涨的主要原因。 当然，我们也不能忽视的是，房地产行业在今年1-4月的发展速度的确处在一个很高的水平上，存在一定的风险。但从发展的走势来看，在宏观调控政策下，这个速度正在减缓，随着调控政策的全面铺开，相信在未来几个月房地产投资增长的速度会降到一个合理的水平。 月刊：目前有一些人声称房地产市场又出现了类似于92－93年供大于求、泡沫即将破灭的现象，您如何看待这一说法？ 阳侃：数据传递的信息表明，目前房地产市场的健康状况优于92-93年。从市场的供求状况来看，与92-93年不同，自97年开始，我国房地产市场出现了商品房销售面积增速持续高于商品房竣工面积增速的情况，在03年，商品房销售面积增速为20.29%，远高于12.96%的竣工面积增速。04年1季度，商品房销售面积4271万平米，大于3681万平米的商品房竣工面积。 我们不能否认近两年商品房销售过程中出现的投机炒房现象可能会使销售数字中存在水分，夸大商品房的实际需求，给房地产市场带来虚假的繁荣现象，造成安全隐患。但是，我们也应该注意，这种现象并不是全国性的，对不同的地区还应该进行不同的分析，不能一刀切认为全国地产市场都存在泡沫。 月刊：但近期楼价的增幅过快，是不是也表明房地产行业存在着可能破灭的泡沫？ 阳侃：在2001至2003年间，我国的商品房销售价格的增幅的确是比较大，引发了市场的不少争论。但是如果我们把这组数据与同期的土地交易价格数据比较一下就会发现，同期的土地交易价格指数的增幅远大于销售价格指数的增幅。由此我们知道，商品房价格上涨的原因并非单纯的房地产商炒作，这后面更深层次的原因还是土地价格的提升。再加上近期建材涨价、建安成本提高的因素，从某个角度上来看，房价的增长并非空穴来风。 月刊：以上的对比分析，让我们对当前的经济形势、地产行业状况有了更清晰的了解。如果对目前的宏观调控做一个预期的话，您认为它会导致怎样一种结果？ 阳侃：政府的宏观调控也可以说是循序渐进的，如果此轮调控能够取得良好的效果，相信更严厉措施出台的机会也并不大。再加上近几年国内的房地产企业经过市场的磨练，已经具备了一定的抵御风险能力，而市场又有大量真实的需求支撑，因此此轮调控的结果很可能会是行业内的重新洗牌，而不会是整个行业的又一次致命重创。 从另一个角度来看，目前的调控如果能使中国经济实现“软着陆”，就能够为行业未来的发展搭建更为健康稳固的经济平台，避免将来“硬着陆”带来的更严重伤害。这对有能力在这次洗牌过程中生存下来的房地产企业来说也未必不是一件好事。 月刊：十年前很多企业一哄而上、非理性地进入地产行业，结果大多惨遭淘汰；十年后的今天，行业面临又一次洗牌，您认为能留存下来的企业应具有什么样的特点？ 阳侃：在洗牌后留存下来的企业不一定都是好企业。一些提前做好战略准备、有意识而为的企业，他们不仅会生存下来，还会发展得更好，这些企业才是真正意义上的优秀企业。优秀企业的长处在于其战略的发展方向具有前瞻性，且在各种诱因之下敢于坚持；同时其经营策略具有系统性，即处理好了发展规模与发展质量、经营效率与安全两者之间的关系。 月刊：经过十年的市场历练，地产行业的生存法则有哪些改变？ 阳侃：生存法则的转变取决于生存环境的变化。在当年房地产业市场没有完全打开、法律不完善的环境下，善于借助各种关系获得资金、土地，甚至敢踩法律红线的企业，可能会获得阶段性的高增长；而当市场日趋公开、法律更加完善时，依靠各种手段从外部资源获得“优惠”政策的生存法则很难奏效，企业的内在竞争力则显得更为重要。 在新的竞争格局下，唯有充分调动内部要素，不断增强自己在资源获得中的竞争实力，提升开发土地价值的能力，扩大服务与品牌的影响力，才能适应市场大环境的变化。这是新环境下企业难以违抗的生存法则。