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两位律师在本报接咨询热线。记者周瑨/摄
小区车辆被盗、房屋频频漏水、改住房为商 用、住宅楼70年使用期限届满怎么办……昨天（１２日），时报开通《物权法》咨询热线，5833333热线几乎被打爆，近百名市民打进电话咨询物权问题，其中大多数都以房子相关。在昨天的近百个咨询热线中，由小区居住环境引发的业主与物管纠纷成为市民关注的焦点问题；其次，征收拆迁补偿、宅基地使用权，建设用地使用权续期问题也成为市民最关心的问题。对于这些老百姓的问题，来自云南世方达律师事务所的杨文泉与陈梅律师为市民一一作答，并提出了相关的法律依据。
焦点1：业主权益维护
关键词：绿地、停车、物业服务公司
张女士：我所在的小区车库电费按照商铺的费用来收取，是否合理？
律师：车库如果是在小区内基于居住性质而购买，那按商铺收取显然不当。基于居住而购买的车库与基于经营而购买在法律上是不能等同的，而且，物管本身并没有独立的收费主体资格，收取费用属于代收，他们收费只能按供电方的标准和相关收费票据为依据。如果是供电企业将公民生活消费性质与经营谋利性质的用电行为混同，当事人可以要求变更。
张先生：我们小区没有绿化、物管收费高，很多业主对物管公司不满，怎么样才能更换物管公司？
律师：《物权法》实施后，不再有物业管理公司的称呼，而是叫物业服务公司，必须成立业主委员会，然后过半人数同意，并且这些人的房屋所占面积应超过所有建筑物面积的一半。
杨先生：我买了套房子，邻居来我楼顶上盖了间房，他说开发商同意了，怎么办？
律师：开发商没有权利在已经卖出的房子上再收费用，你的邻居在你的屋顶建盖房屋属于违规建筑，而且构成侵权行为，你有权要求其拆除。可先协商，协商不成向规划局投诉，在没得到解决的情况下可提起诉讼。
李女士：我们楼底下的绿地被改建成停车场，怎么办？
律师：看绿地属于谁的，如果属于小区内的规划用地，全体业主有权要求把它恢复成绿地；如果不在小区内，属于市政公共用地，可以向规划局举报。
[解读物权法] 第七十七条，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
焦点2：使用权如何续期
关键词：住宅楼、商用楼、使用年限
有很多人提出：“物权法规定住宅的使用年限为70年，商用房的使用期限为40年，那期限届满后该怎么办呢，我们是否还具有使用权？”
律师：按照规定，住房70年的使用权期限届满后自动续期，而商用房40年使用期限届满后不会自动续期，而需要在届满前一年向国土资源局等相关部门提出续期申请，批准后可继续使用。
[解读物权法] 第一百四十九条：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规等规定办理。
焦点3：相邻权纠纷
关键词：漏水、采光、噪音
昨天打进电话的市民，很多都反映了这样的遭遇：有的是地板质量有问题，有的是隔壁浴盆漏水，导致楼上或者邻居渗水到自己家里；还有邻居打麻将的声音吵得自己无法入眠；一到雨天，有些市民就伴随着雨水拍打邻居防盗笼的声音无法安睡……遇到这些情况，该怎么办？
律师：在接收房子的时候，应当按照约定验收。但是，房子漏水的问题是一时无法看出的，如果房屋本身存在质量问题，房产开发商或者施工方当然负有房屋质量瑕疵担保责任。而且在购买房屋时是交了维修基金的，可以让物管公司来维修。如果是由于邻居使用不当而造成，邻居有义务消除影响，排除妨害。
[解读物权法] 第八十六条，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配；第八十七条，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；第八十九条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
焦点4：买卖宅基地
关键词：使用权、房产证、风险
吴先生：我是昭通农村户口，现在准备在昆明农村买宅基地，不知道可不可以买？我想贷款做生意，哪些东西不可以用来抵押？
律师：按照法律规定，宅基地不可以买卖。即便购买后也不可以获得产权证。如果双方约定使用年限，对于在这个期限内，如果土地被征收，风险由你自己承担。不可抵押的物品参照《物权法》第一百八十四条规定。
[解读物权法] 第一百八十四条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
焦点5：征收拆迁补偿
关键词：拆迁、补偿
许多州市的市民也打电话来咨询，更多提及的是拆迁问题。建水的刘先生说：“我们的房子因拆迁需要补偿，开发商只愿意按照使用面积补偿，而我认为应该按占地面积补偿，《物权法》是怎样规定的？
律师：拆迁有两种，一种是商业性质的拆迁，由开发商与物权人协商补偿事宜，另一种是由于公共事业需要拆迁，政府会作出相关的补偿标准，物权人按照该标准获取补偿。
[解读物权法] 第四十二条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分，截留、拖欠征收补偿费等费用；第四十四条，因抢险，救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
焦点6：拿不到房产证
关键词：买房、产权证、违约
周先生反映，自己买房很多年了，可房产证一直拿不到手。当遇到周先生这样的情况时，很多业主几近欲哭无泪。面对这样的情况，你应该怎么做呢？
律师：在《购房合同》上一般规定交房后90个工作日内办理房产证。但由于多种原因，可能导致开发商无法办理到房产证。例如这块土地是属于国家征用的土地或者存在纠纷的土地、产权归属不明等，都可以导致产权证无法办理。拿不到房产证，你可以到房管局问原因，如果存在这些不可能办到房产证的原因，就应该立即退房，并向开发商追偿由房价涨幅带来的损失；如果不存在这些原因，则可以追究开发商的违约责任。
[解读物权法] 第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准；第十八条，权利人、厉害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
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中国物权法第一案长沙宣判
10月8日下午，湖南省长沙市芙蓉区人民法院民事审判庭。审判长江涛的法槌响过，一起关于房屋产权纠纷的诉讼案件一审结束，这起案件因为在中国首次适用刚刚施行的《物权法》，判决堪称全国首例。
上世纪50年代末，原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由被告刘某某租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。
长沙市芙蓉区法院的一审判决认为，原告取得了房屋的所有权，根据《物权法》的规定，这一不动产所有权应当得到尊重和保护。刘某某在未与新的房屋所有权人签订租赁协议的情况下，直接占用房屋，构成了恶意占有。
于是，法院判令刘某某腾退所占用的房屋并移交给原告李福莲等人，并向原告赔偿占用期间的租金损失4855元。
本案审判长江涛说： “如果没有《物权法》的规定，我们审理此类案件只能使用《民法通则》第71条的规定，而这条规定很模糊，过于抽象，不好操作。”江涛解释说，《物权法》对财产权利这些明确而具体的规定，相当于将法律所弘扬的公平正义精神以公民看得见的方式体现出来，这样的规定当然也更容易被老百姓接受。