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时至年底，婚房、动拆迁等刚性需求购房已接近尾声，后续需求出现暂时性中断，而开发商仍未打算推出实质性降价。不论是新房、还是二手房，12月份成交状况没有出现突破性进展，成交量持续下跌，但价格却在上涨。
新房量跌价升
房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年12月份，上海市商品住宅成交面积为176.2万平方米，与上月成交面积182.8万平方米相比，环比下降3.6％。与目前火爆的股市相比，作为楼市晴雨表的新楼市场则表现得差强人意。
但从成交均价来看，人民币升值利好带动内环中心区域高档楼盘成交量大幅增加；另外，12月成交大盘主要位于内外环间，成交价格大大高于外环外楼盘。这两个因素共同促成12月普通住宅成交均价较上月上涨5％。
值得注意的是，虽然12月外环外推出大量新盘，但由于外环外区域居住配套尚未完善，工作、生活诸多不便，同时开发商也没有打出明显的价格优惠，这一区域并未聚集太多的购买人气，成交平平。
与之相对应的是内外环间的楼盘则表现相对抢眼，该区域的楼盘，价格上没有内环的高价位，但工作、生活相对便利，故成为很多工薪白领的首选之地。
二手房低位徘徊
在新房市场价格坚挺、成交平平的时候，二手房市场也依旧在低位徘徊。反映上海中高档二手房市场行情的中原（上海）领先指数显示，12月份为122点，样本成交均价1.3743万元/平方米，环比上涨0.29％。
“二手房成交量略有减少，总体来说，12月上海中高档二手房市场呈价稳量平的态势，徐汇区是12月唯一一个成交量出现大幅增加的区域。”中原地产分析师认为，12月，改善型购房需求基本成为主流，而其消费心理则是愈加的理性，即使在房源稀缺的部分区域，也基本不会有购房冲动的出现，多是慎重又慎重。
分析师承认，刚性需求虽然依旧存在，但在前期已经消化了许多，目前对于市场的支撑作用正逐渐走弱。而随着新的一年的到来，一些新的政策措施也将开始实施，例如“限外政策”将扩大至全市范围，“二手房网上交易备案”也将在全市各区开始执行，二手房市场运行将在约束下逐步趋向规范。