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已交付使用的住宅小区居然还可以改变规划；在小区规划、房地产登记以及产证上都注明的“物业管理用房”居然可以卖掉，还办出了房地产权证；成套的房子居然还能分割出售，并获得单独的门牌号……在现实生活中，这些不可能发生的事还真的都发生了。
擅自转让引发质疑
位于安西路500弄的鸿凯湾绿苑小区是2003年6月竣工的商品房住宅小区，开发商是上海晟地集团有限公司。根据小区业委会反映，2007年1月开发商擅自将小区3套物业用房出售给私人，长宁区房地局分别颁发了房地产权证。最离奇的是一直为物业管理所用的6号101室居然被分割出一间14.91平方米的沿街房单独出售，不但办出了产证，还获得特别的门牌―――安西路502-2号。
房产登记受到挑战
记者从业委会提供的上海市房地产登记册上的信息看到，6号201室、301室以及从101室成套房中分割出的502-2号在2007年1月的转移登记中，都被改为“社区服务设施用房”。而在2004年的一份盖有长宁区房屋土地测绘中心和长宁区房地产登记处大印的房屋状况汇总表上，这几套房子都注明是“物业管理用房”。即便在转让后颁发的产权证的房屋平面图上，6号201室仍然注明是“物业用房”。在相邻房屋的产权证所附平面图上，所显示的6号201室、301室也均是“物业用房”。
调整出售物业用房
对此，长宁区房地局给业主的答复称：由于小区的业委会和物业管理用房“总面积已超过200平方米，已满足《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》关于物业和业委会用房的面积规定”，而那间沿街房“是从6号101室分割出来的，它的面积已从6号101室中被扣除”。
记者看到长宁区规划局2006年8月11日给开发商的函，同意将6号楼的3处物业管理用房改变使用性质，成为“社区服务设施用房”。而早在2004年长宁区规划局也曾为该开发商发过类似的“改性”文件，导致规划中的另4套物业管理用房被调整为住宅用房后出售。
记者在鸿凯湾采访时看到，被改变使用性质卖掉的3处物业用房，如今或经营房产中介，或开健身房，或用于居住，没有一套真正用于社区服务。至于这3处物业用房如何被卖，只有买卖双方知道了。
【记者手记】
根据上海的有关规定，1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住小区物业管理用房按照规划中配置的标准提供；2003年9月1日以后竣工的小区物业管理用房则按不低于总建筑面积的0.2%配置。由于鸿凯湾小区的竣工早于2003年9月1日，显然应适用“按规划配置”。再则，设置标准是为了保证不“短斤缺两”，并没规定超出面积可以卖掉。而把整套房屋拆零出售，更是明令禁止的。2001年6月1日起施行的建设部88号令《商品房销售管理办法》第十二条明确规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
长宁区规划局的两个“改性”文件值得商榷：一、已交付使用的商品房小区能再改变规划吗？其二，物业管理用房属于全体业主共有，规划部门改变其使用性质导致被卖，有滥用公权力之嫌。