两会特刊：七问地产之中小房企的生存危机
在信贷紧缩的大背景下，中小企业的生存状态日益引起两会代表和委员的关注。作为资金密集型行业的房地产业，中小企业在此轮宏观调控下，生存的危机更甚。在外有大型上市房企压境、内部自身管理和融资状况与企业发展不相匹配的双重压力下，中小房企突围何方，地产行业如何构建和谐生态，这些都成为中小房企的现实难题。观念创新、产品创新和战略合作成为不可或缺的途径。中小房企出路在何方？ 两会期间，“关注中小企业生存状况”成为众多代表和政协委员热议的话题。虽然已经位列全国名企，但无论是均瑶集团董事长王均金，还是宗申集团董事长左宗申，都对中小企业的生存状况提出了自己的担忧。 中小企业的生存问题历来是两会的热点话题，而随着今年宏观调控的加紧和紧缩信贷政策的实施，中小房地产企业岌岌可危的生存状况则更加凸显出来。如何在地产大鳄垄断市场资源、银行信贷大门关紧的夹缝中生存，已成为无数中小房企急需面对和解决的现实问题。 生存危机 “大型地产商正在逐渐垄断市场资源，中小房企的发展空间并不乐观。”一位房地产业内人士毫不讳言。 近日花旗和标普关于中国房地产的两份报告认为，随着信贷紧缩时代的到来，越来越多的房地产企业将会面临资金枯竭，并可能最终引起房地产行业收购兼并的浪潮。 即使行业龙头万科，在最近一系列降价和以募集资金补充流动资金之后，也让市场隐隐感觉到房地产企业现金流吃紧状况开始加剧的迹象。 由于A股融资受困，为了谋求更多的资金，众多房企争先恐后地涌向香港市场。而这很有可能引发更大的资金窘境。“香港房地产的特殊性导致投资者更看重公司土地储备，国内的房企为了扩充土地储备，不惜借以高息债券和贷款拿地。而一旦这些债务到期仍然没有上市，房企就会面临资产被没收、股权被摊薄、最终导致破产倒闭乃至被收购的结局。”盛富资本总裁黄立冲对记者表示。 资金的短缺已经让中小房企头疼，市场环境的急转直下更让其难堪。随着行情的黯淡，众多开发商不得不展开五花八门的促销降价手段以求回笼资金。 然而，中小开发商惨淡经营的同时，大型开发商却在销售淡季也“旱涝保收”。以中海外(0688.HK)为例，1月销售额达20 亿元人民币，占今年计划完成量60%，令市场对其今年的盈利前景浮想联翩。 虎杰投资首席分析员张寅接受记者采访时表示，从一月份的销售数据来看，房地产行业的整合洗牌已经开始显现结果，出现了几家公司垄断的端倪。 在这种状况下，失去资源的中小企业将面临被收购兼并的境地。业内人士指出，万科收购南都这样的大型并购案例将在今后更多地上演。 “房地产本身就是个大鱼吃小鱼的行业。随着房地产行业一步步走向成熟，宏观调控越来越严厉，市场占有率的集中化和企业数目的绝对减少不可避免。这对于中小企业来说，的确是生死存亡之秋。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为。 而广东奥园集团董事长郭梓文更是言简意赅：“今后能生存下来的是有品牌的大象和灵活创新的小猴。” 突围之道 “是时候反思一下了。”杨红旭表示，“中小房地产企业现在应该一方面考虑自身企业的状况是否适合在房地产行业发展，另一方面看自己是否具备一技之长以保证竞争力”。 一位资深地产顾问对记者表示，与大开发商拼资源是不现实的，中小企业的优势在于“船小好掉头”，在瞬息万变的市场环境下能够迅速改变自己的策略。 上海盛基集团副总裁朱咏敏在博客中提到，2008年的土地供给一定是紧张的，因为只有以往土地供给量的三成是进入完全市场渠道，大企业靠资金实力拿到很高价格的土地，而对大部分中小房地产企业来讲，不想挤进这个市场中去分一杯羹的话，必须有一个新的商业模式，作为企业的制胜之道。 融资能力、拿地能力、开发能力样样都是短板，中小企业怎么去跟那些地产超级航母“PK”？几无可能。但这并不意味着中小开发商的生存空间被挤压殆尽。“细分市场，差异化竞争，为巨头所不为，这就是中小房企们可以尝试的生存之道。”杨红旭说。 “没有必要都挤在30%这根‘独木桥’上，因为房地产开发的内涵和外延很广，除了住宅地产以外，还有许多属于非地产形态，除了人们现在开发比较多的商业地产以外，还有如旅游地产、教育地产、工业地产、休闲地产、体育地产，还有把某个业态与住宅混合开发构成复合地产。”朱咏敏表示。 杨红旭认为，仅在住宅地产中，廉租房、经济适用房和最近热议的经济租赁房，在今后地方政府通过市场化机制分配额度时，中小房地产商同样可以利用独特资源来进行开发。 除了这些还没有完全成熟、大型开发商不太关注的开发类型，在广袤地域上，大型开发商也无法面面俱到。“大型房地产企业擅长做大手笔的‘海鲜鲍鱼’，却可能对一个县城‘地方风味小吃’一筹莫展。通过细致的调查研究，进入那些竞争不激烈却有巨大潜力的三四线城市进行挖掘，中小房企同样能够形成自己的优势。”北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文对记者表示。“比如昆山这样的介乎三、四线之间的城市，收入水平比较高，住房需求也比较旺盛，而当地的房地产市场还有很大的潜力可以挖掘。” 不过大开发商同样对这样的“潜力股”孜孜以求。近日，香港房地产大亨瑞安集团就在云南丽江和迪庆频频拿地，开发当地的旅游地产。 “即使在一个地域里，中小房企也不是毫无竞争力。大企业做城市规划，做大项目，小企业可以在小地块上做文章，总有大开发商认为机会成本比较高而顾不上开发的项目。”黄兴文表示。 “一味地讲竞争也不行，中小企业求生存谋发展，更要注意合作。”杨红旭向记者表示，“包括和国内大地产商项目上的分工合作，和海内外基金在资源上的合作，只要有创意，总会有多种多样的合作方式”。 所幸的是，很多志向高远的中小企业已经悟到“差异化合作”的真谛。来自南京的一位开发商向记者表示，“住宅工业化大生产是万科们的游戏规则，我们的王牌是商业地产”。他认为，即使像万科这样的龙头，住宅下面的商铺和集团内部的一些商业资产也是烫手山芋。而他们公司的计划就是，让这些住宅巨头所不擅长的商业地产外包给自己，实现共赢。 宋延庆：信贷紧缩加剧行业生态变化 “宏观调控虽然不直接指向房地产业，但房地产业在宏观调控中的处境极为艰难”，这已成为业界的共识。在整个行业都面临紧缩货币政策的影响下，中小房企的处境尤为困难。当大型上市房企携资金和品牌优势四处攻城略地的时候，“大鱼吃小鱼”的行业兼并已不可避免。 中小房企如何突围目前困境，在行业生态中找到自己的位置成为业界关注的焦点。为此，本报专访了兰德咨询 (中国)有限公司总裁宋延庆。 行业生态需要中小房企 中国房地产报：2007年以来加息以及各种调控政策不断出台，房企在拿地成本越来越高的同时，还要承受信贷紧缩的压力。再加上目前楼市的低迷，外部次贷危机的警示，已经让我们感受到房企的生存风险系数不断加大，对此，您怎么看目前房企的生存状态？ 宋延庆：在调控之前，各房企的资金与土地都比较充沛。但大部分房企资金来源过多依靠银行信贷，通过股市、私募等市场操作拥有直接融资渠道的企业并不多。 因此在2007年信贷紧缩后，由于后续资金不足，很多企业已经被迫放缓发展速度，并且比较集中体现在中小企业身上。目前，众多中小企业已没有资金进一步扩充土地资源，二三线城市土地流拍现象已经开始增加，而这种效应还将进一步累加。今后几年，在当前环境没有改变迹象的状况下，在土地市场上拿到土地的将以大企业以及境外资金为主。 中国房地产报：刚才讲到众多中小企业已被迫放缓扩张速度，而在一揽子调控政策下，目前房企“大鱼吃小鱼”的事件也愈加频繁，您怎么看待房地产市场上中小房企逐渐消失这一状况？ 宋延庆：如同草原上会“依草定牧”一样，规模相对稳定的房地产市场对房地产企业的需求数量也会存在一个限定区间。 之前，由于房地产开发市场不规范，造成了房地产企业数量过剩。在这种状况下，“大鱼吃小鱼”、大量优质资产向少数巨头集团聚拢是行业发展所必经的一个阶段。而中小房企数量减少的另一个原因，则是一些中小企业在取得一定利益后，受调控影响，在市场前景难料情况下，主动收缩业务退出市场。这种现象也很普遍。 但中小房企并不能，也不会全部退出房地产市场。一个健全的房地产市场，应该是一个良好的生态圈，不但有林木，也应有灌木丛。未来的房地产调控应该给中小企业预留一定的生存空间。 中国房地产报：那您认为在政策调控与大企业扩张的双重压迫下，中小企业如何突围，在战略上应该侧重哪些方面？ 宋延庆： 首先，一定要做好产品的设计与创新。以住宅为例，中小企业在没有足够资金建设会馆、花园等配套软件时，可以在户型、电梯等实用硬件上下功夫。好的产品是拥有市场的基本保证。而之前众多中小企业流于拿地卖钱，没有良好的开发意识。 其次，中小企业要在内部管理上抓效益。中小企业原来粗放型的管理体制极易造成资金利用效率低下，公司运营成本增加。一旦抓紧，就可以对冲市场上不断下降的开发利润，甚至还可以盈利。 同时，中小企业一定要拥有开放性心态，不能单打独斗。 将来“南南合作”将是争取共同生存的机会。通过两家甚至几家公司之间的合作，来组成项目“竞标联合体”，一方面可以有效保证公司的开发运营不会断档，另一方面，几个企业之间的被动合作，也可以使其学习现代的公司股份制度以及管理，完善公司治理结构。 融资匹配能力决定行业位置 中国房地产报：与中小企业相比，大的企业在企业扩张中又该注意哪些问题呢？ 宋延庆：大的公众房企尤其是上市公司，由于涉及面广，要求对股东负责，要更加注意保持业绩的持续增长，保证资金链的良性循环。 此次万科的主动降价回笼资金，也是出于保证后继开发之虑。在2006年开始的一轮土地开发周期中，万科除了增发融资外，也同一些境外资金合作，而进入2008年，这些高利息投资已陆续进入兑现周期；而另一方面，经过两年开发，也要开始为下一轮的土地储备筹集资金。 面对高速扩张所带来的管理问题也不容忽略，顺驰就是前车之鉴。随着开发规模的不断扩大，公司的开发模式、管理模式就显得尤为重要，都需要进行相应调整。 2008年以来，金地集团进行了大面积的人事调整，保利、远洋地产等也相继传出对区域负责人进行调任换防的消息。这些公司都是在2007年角力全国性扩张的地产巨头，如今对各地方项目中层人员进行大规模调整，则说明之前的公司运行存在较严重的管理问题。 中国房地产报：正如您所说，目前房地产市场的游戏规则正在发生变化，那您觉得企业的核心竞争力有没有变化，一个企业在当前环境中能够生存乃至胜出的重要因素是什么？ 宋延庆：目前的核心竞争力仍是资金，如何打通融资渠道则是当前环境下企业保证生存的最关键因素。房企的融资渠道主要有两种，一为债权融资，即银行信贷；二为股权融资，包括私募与公募上市。 融资方式选择不同，则公司制定的发展战略也应有所不同。打通债权融资渠道的良好对策则是，尽可能增持一些持有型物业，降低负债率，改善资产状况。而选择股权融资，则要求公司有更好的开放性，寻求合作与共赢。尤其是上市公募，首先要改善独资或二元的公司股权结构，建立多元化的股份制，增加公司管理透明度，这样才有可能通过审批上市。 案例 万科并购南都2006年8月3日，万科企业股份有限公司(万科集团)及附属上海万科房地产集团有限公司(上海万科)，与南都集团控股有限公司(南都集团)附属上海中桥基建(集团)股份有限公司(上海中桥)、上海南都实业投资有限公司(南都实业)签署系列协议，万科集团以17.66亿元的总价受让南都集团持有的南都房产集团有限公司(南都房产)60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。 就在1年前，万科集团与南都集团曾联袂上演中国地产行业有史以来规模最大的一次战略合作。2005年3月，南都集团附属的上海中桥基建公司与万科集团附属的上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司签署协议，万科以18.58亿元受让南都上海和江苏房地产业务70%的权益，以及南都在浙江房地产业务20%的权益。 在此次交易后，万科将拥有浙江南都房产80%的股份，成为南都房产的控股股东。 根据双方达成的协议，南都授予万科无限期使用其商标的权利。这就意味着，南都房产作为单体的存在将淡出楼市的舞台。是什么使得万科“芳心大动”？ “行业资源整合是中国地产未来的大势所趋。”在郁亮眼中，两巨头的牵手对房地产行业来说具有标杆性意义，而对万科最为直接的是，这次交易使万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。 南都集团的房地产业务主要集中在浙江南都房地产集团有限公司、浙江世贸中心有限公司等，目前在杭州、上海、宁波、南京、长沙等城市有近1000万平方米的土地储备。而这些无疑都将为万科在浙江的发展奠定一个厚实的基础。如此一来，万科在上海、江苏、浙江的未来可售资源呈现三足鼎立的局面，万科布局长三角的战略目标已基本实现。 “(万科)一年内将继续投资30亿元在浙江。选择南都合作的优势非常明显，现在正售的楼盘可以保证一定的现金流，开发周期又可以缩短，这意味着万科进入浙江是一个很高的起点，我给这件事的满意程度打99分。” 万科企业股份有限公司董事、总经理郁亮说。 有评论人士指出，周庆治之所以做出一般创业老板不到万不得已不会做的举动，实际上出于对自己创业成果的爱护，因为对于南都，他和他目前的团队已经运作乏力了。 一方面，南都的声音在杭州楼市渐渐沉寂，支柱楼盘的销售也乏善可陈；另一方面，一起创业的伙伴团队集体出走，使南都遭遇人才重创。2004年以来越收越紧的房产调控，使战线很长、资金链紧张的南都陷入困难之中。 历时1年多，先后耗资36亿元，万科终将南都揽入怀中。而双方的以资金换土地和市场的模式也成为现在流行的并购模式，成为地产行业大鱼吃小鱼的经典案例。
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