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“三旧”改造已经上升为广东全省发展战略,无论是大企业,还是小企业,都在盯着“三旧”改造这块肥肉。这块肥肉到底有多肥,对于土地市场将产生怎么样影响,能否拉低房价?完成了“广东省‘三旧’改造土地利用创新问题与经验研究”等重要课题的广东国地规划科技有限公司总工程师黄鹏博士昨日详细解答了这些问题。 亚运前穗清拆9城中村 黄鹏介绍,广东共有“三旧”用地面积175万亩,其中旧城镇34万亩、旧厂房81万亩、旧村庄60万亩；珠三角地区“三旧”用地面积达到90多万亩,低效用地挖潜空间很大。其中2010年要启动3万亩的改造计划。 而广州的“三旧”改造,将为广州新增高达353平方公里的建设用地,相当于目前市中心面积的1/10,相当于未来10年新增建设用地2.4倍。其中,须整体拆除重建的旧城区、旧工厂、旧村庄用地约5.53平方公里,局部拆除更新改造的旧城区以及功能置换的旧工厂用地约3.73平方公里。 黄鹏表示,按照规划,广州将力争用10年时间基本完成全市“三旧”改造。其中,在今年亚运会召开前将完成琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个“城中村”的清拆工作。目前,冼村、小新塘、萧岗等村正在完善相关的改造方案,而其余一些村已有一些开始启动。 “三旧”改造应规定经适房比例 业内人士表示,由于“三旧”改造规划所确定的范围主要分布在中心城区,将扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势,使房地产市场格局及行业格局重新生成。
那么,“三旧”改造能否平抑房价? 对此,黄鹏表示,“三旧”改造将使市场的供应大大增加,但由于市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对价格造成抑制,谈论“供过于求、价格受抑”还为时过早。究其原因,一是开发成本比较高,新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正,城市竞争力明显提升,原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去,这必然导致房价提升；三是需求激活,特别是高端需求的激活,也肯定将在楼价上予以体现。 他建议,“三旧”改造应考虑规定经济适用房的建设比例问题。现有“三旧”改造政策中,并未规定经济适用房的建设比例,开发商出于利润空间的考虑,必然容易将开发的地块用于高档住宅的建设。