降息能否拯救美国房市
在上周二紧急降息75个基点后，美联储周三再次调降联邦基金利率50个基点，力度之大难得一见。不过，即便如此，美国住房市场的低迷状况亦很难快速扭转，这必将继续影响今年的美国经济增长。 美国政府1月28日公布， 2007年美国独栋新屋销售锐减26%，为有史以来最大降幅，而营建商降低房价的幅度也为1970年以来最大。2007年12月，美国新屋销售较前一个月下滑4.7%，年率为60.4万户，为1995年以来最低，2007年11月年率下调后为63.4万户。2007年美国新屋销售总数为77.4万户，为1996年以来最低，当年为75.7万户，而与2005年128.3万户的最高数量相比剧减了39.6%；美国2007年12月房屋售价中间值为21.92万美元，较11月下跌10.9%，较上年同期减少10.4%；然而尽管房价下跌，但待售房屋库存仍不断增加，这迫使营建商将营建步伐放缓，新屋销售数据远低于华尔街的预期，原预计12月新屋销售年率从11月初值的64.7万户降至64万户。对此，瑞士再保险的首席美国分析师Kurt Karl指出：“数据跌幅很大显然表明房市在继续恶化，房屋供应在不断增加，但却没有迹象显示有相应的需求。”12月底的待售房屋库存为49.5万户，比11月减少1.4%，因销售放缓的步伐大于库存的放缓，以当前销售速度衡量，还需9.6个月才能消化所有待售新屋库存，高于11月时的9.4个月。 全美不动产协会数据显示，在截至2007年11月的12个月中，成屋价格下挫3.3%，美国西部地区的房价更是大降7.0%，此外新屋营建步伐已减速至2006年顶峰期的一半。有专家表示，在创纪录高位的待售房屋库存回落之前，新屋营建都不会提速，而待售房屋库存若要减少，房价则需要进一步下行。 虽然美联储出手降息，而政府和国会也打算推出减税和其他措施，以避免经济滑入衰退，但房屋止赎（借款人失去赎回抵押品的权利）还是有可能令很多美国人拥有住房的梦想破灭。据业内专家分析，上述举措未必能降低200万左右美国人的次优按揭贷款成本，因为按计划他们的贷款利率在未来一年将被大幅调高。对于那些符合30年期固定利率抵押贷款要求的借款人来讲，多亏了美联储近期降息，使他们目前可享受更低的利率；但是很多次贷借款人就没有那么幸运了，由于他们的贷款额比他们房产的现有价值还要高，而房屋价值又不会很快上涨，就更加难对付重新确定利率的困境了。 未来一年，有大约1650亿美元的优质可调利率抵押贷款的利率将被重定，同时还有规模3700亿美元的次优级抵押贷款也面临这个问题；随着房价下跌，这些利率重定措施预计会引发一轮止赎狂潮。 与长期公债收益率挂钩的固息贷款利率已经下滑，但30年期抵押贷款利率和10年期公债收益率之差却已扩大，非标准固息抵押贷款与公债间的利差则变得更大，但是止赎案增多而引发的信贷收紧，却没能为次优借款人带来更低的利率，因为降息并未改变那些借款人的信用风险，更糟的情形是，若经济放缓，消费者丢掉工作，就意味着次优贷款领域之外的止赎案也会增加，而市场目前还未考虑到这一点。 以历史眼光看，规模巨大的美国住房市场泡沫正在消退，但同时另一个风险又浮出水面——即当前经济增长乏力阶段的持续时期恐怕不止数季，而是数年。虽然最初问题出现在次优贷款领域，但最终住房市场会出现整体下滑，进而拖累整个经济。 美国耶鲁大学经济学家西勒上周在达沃斯的世界经济论坛上表示：“此次危机规模相当大，可能称为一个重要的转折点，引发长达数年的房价下滑和与之相伴的经济低迷。”西勒的研究显示，美国在1890年至1990年末期间的房屋价格经过通胀调整后大体持稳，但在1997年至2005年间却骤升了71%，其结果就是银行冲销更多资产，以致美国乃至全球经济都要经历相当长的脆弱时期。而加州大学洛杉矶分校安德森商学院的Edward Leamer进行的研究则显示，房屋所有人不愿在价格下跌时卖房，这意味着房市不会在短时间的剧烈调整中重新定位，而是会随着销售量的萎缩缓慢调整。