易宪容：房价快速飙升能不能化解
对于国内房价快速上涨，无论是房地产开发商还是一些政府职能部门，无论学者还是业界，基本上都认为只要增加住房的有效供给，只要加快住房保障体系的建设，政府“稳定房价”的目标就能够实现。但是，我多次撰文指出，如果以此来调整房地产市场政策，要达到目标根本就不可能。因为，尽管住房保障体系是一个多层次的体系，但就目前政府的理解来看，仅是限定在廉租房、经济适用房及两限房上，对于廉租房，尽管中央政府正在以强制性的方式要求各级政府落实下来。但是不管如何落实，就政府财政来说，能解决十分困难的居民住房问题十分有限。 市场经济核心是什么，就是价格，就是价格机制。如果房价的水平不能够通过好的市场价格机制得以调整，仅是调整产品的结构，增加供给，无法触及到房地产市场的核心。很简单，如果房地产是一个可流动的产品，如果房地产是一个完全消费的产品，那么居民的消费总是有限的，价格上涨完全可以通过增加市场有效供给来解决。但住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，那么住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定，因为居民的住房需求总是有限的。 如果住房是投资品，那么情况就完全不同了。投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么投资者就有强烈的动机进入房地产市场。特别是当政府的房地产宏观调控是要稳定房价时，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即房地产市场的价格只上涨而不会下跌。加上银行的低利率政策，银行信贷的易获得性，投资者就能够便利地利用银行金融杠杆大量来炒作房地产。 再加上目前国内通货膨胀率上升，许多居民为减少人民币贬值的风险，纷纷进入房地产市场。他们可以买一套房子，也可买几套房子，甚至几十套房子。可以说，目前国内不少城市房价快速飙升，基本上就是房地产投资炒作之结果。同时，房地产市场成为完全投资炒作的市场、房价快速上涨，国内各商业银行更是看好房地产业，让大量的信贷资金涌入房地产市场。 还有，政府为了增加住房的有效供给可能会增加大量的土地供应，但是当房价快速飙升时，房地产开发商不仅会增加对土地的需求，而且当他们预期房价上涨会延长土地开发的周期性时，从而使得尽管政府土地供应量增加，但住房供给减少。有资料表明，近年来房地产开发商获得土地之后，有一半以上的土地没有开发。在这样的情况下，政府要想通过增加土地供给来增加住房的有效供给是根本不可能的。 因此，目前是对国内房地产市场全面反省及改变房地产发展模式的时候了，而适应中国的房地产市场发展模式应该由三部分组成：一是20%商品房市场，这个市场既是投资品也是消费品，完全由市场来选择；二是10%廉租屋，这个市场完全由政府制定准入规则分配；三是70%居民有支付能力的市场，这个市场完全界定为消费品市场。为了保证这个房地产发展模式的落实，政府要通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。如果国内房地产不从发展模式上根本转变，要遏制过高的房价是不可能的。