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市场短期的调整，是否会演变为真正的拐点？2008北京楼市是否会因政策影响而出现着整体的下滑？奥运之后北京楼市又将往何处去？ 回归现实，我们不妨对此做一个理性的分析。
刚性需求旺，土地稀缺，北京房价上涨不会停
近几年，中国政府一再出台相关政策调控“发烧期”的房价。尽管受到政策影响而出现短期波动，但投资者对房地产增长普遍看好。根据北京统计局的最新统计：2007年1月—10月，房屋销售价格指数累计为132%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为130.1%，高档住宅价格指数累计为118.3%。虽然经历10月后的销售下滑，但整体来看，2007年北京地产市场的增长是强劲的。业内人士认为：借助2007年的冲力，2008年上半年北京房地产价格将涨到一个高点，奥运之后将趋于一个长期的平稳增长，而其增长背后的动力正是北京市有效土地资源的日趋稀缺。
中科院研究员刘维新在接受采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一，大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。有人提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新并不认同，他说：“在奥运前，房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑着北京的房价不可能下降。”
笔者认为，近两年国家宏观调控的目的是抑制增长过热，通过提高投机成本的方式挤出楼市的泡沫，引导市场的健康发展。目前，房地产行业虽然处于调整期，但市场法则依然在发挥根本性的作用，北京楼市还将长期处于供不应求的状态，市场供求和政策调整之间的博弈结果是：2008年房价还将普遍走高，但将保持一个平稳的增长。
奥运影响持久，城市品牌提升，房产升值大势难挡
1988年汉城奥运会，使韩国完成了从发展中国家向新兴工业国家的转变过程。据韩国官方机构统计，1985-1990年韩国人均国内生产总值从2300美元增加到6300美元，经济实力迅速增长，一举跃入亚洲四小龙行列。奥运对汉城不同行业均产生巨大影响，值得注意的是房地产行业是唯一在奥运会后继续受到正面刺激的行业。在之后20年内，虽受到金融风暴等因素的影响，但汉城的房地产市场整体保持了一个稳定的增长。美国亚特兰大市在奥运会举办前5年房价增长了19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有13%。在1993年到1995年间，该市的房屋销售在全国表现最佳，平均每年销售3.3万套单户住房。而在奥运结束之后，城市房地产的发展也并没有因此停滞，城市价值的提升及大批移民的拥入是房地产持续升值的重要因素。
与汉城和亚特兰大两座奥运城市的发展相似，奥运对北京房地产最大的机遇就是它对北京城市规划的优化及城市价值的提升。基础设施投资使交通、基础设施、商业环境等得到极大得改善，也带来了大量的拆迁，为未来房地产提供了持续、强劲的需求。从购买力方面来说，到2008年北京的人均GDP有望达到6000美元，按照国际惯例，人均GDP达到3000美元，说明该城市的生活水平已经达到温饱，另一个台阶便是6000美元，这标志着城市的经济实力达到中等发达城市的中等水平。因此，居民对房地产的需求和消费能力将得到大幅度的提升，从而为房地产市场的持续繁荣提供支持。
另一方面，作为未来世界经济文化的中心，奥运令北京的城市品牌与城市价值日益提升，与之对应的是房地产投资的预期。避开纽约、东京这些全球中心城市不谈，跟东南亚某些国家和地区相比，北京的房价仅为其同等城市的1/8。现在北京平均房价为1万多元/平米，而香港差不多为10万元/平米。不难发现，目前北京楼市与城市地位相称的价格水准尚未达到，长远来看，升值空间非常诱人。
租赁收益高、保值功能强，东二环等热点区域会更热
不可否认，2007年是北京房价涨幅最大的一年，在经历了07上半年的冷市观望，北京楼市于7、8、9三个月份出现惊人反弹，价格一路水涨船高，直至创下涨幅记录。整体上涨浪潮也推动一些项目的盲目跟风提价，也提前预支了个别区域的价值潜力。据专业人士预测，2008年奥运之后，亚奥板块的房价升涨将可能明显放缓，同时五环以外的住宅项目价格升涨因供应量的增加和市场价值的理性回归也会更趋平稳。相比之下，CBD核心区和东二环等区域的项目由于租赁收益较高、保值功能较强，随着北京城市价值的提升，奥运令区域商务会更加活跃，物业价值还将保持相对较高的升涨态势。
值得一提的是，东二环地区作为北京传统高档公寓的热销区域，适逢中海油、中石油、中国电信、中国人寿等十余家“国字号”巨头悉数入主、国企大道的巨头经济效应蔚然成风，东二环商务带也借此一跃成为汇聚北京楼市热点的“黄金大道”。位于东四十条的某高档公寓2007年初的开盘价格为23000元/㎡，到今年年底已涨破40000元/㎡。借力东二环楼市利好，2007年底，位于朝阳门区域的12万平米酒店式集群北京INN开盘热销，成为东二环热点中的热点。据悉，项目酒店式公寓的开盘价仅为25000元/平米，其巨大的升值空间自然吸引了众多投资买家的关注。目前，该项目的公寓2组团已正式推出，在HIP风格精装的基础上赠送全套高档家电家俬，而单位售价也提升至27000元以上。专业人士认为，产品升级和性价比的提升，实际上是为项目的长线升值增加了筹码，也透露出开发商对市场的超强信心。
作为近两年北京楼市的一个风向标，东二环楼盘的持续走高微缩了整个北京高档市场的整体趋势。纵观大势，虽然存在市场的短期调整，但土地放量的稀缺以及市场刚性需求的持续增长，将使包括东东二环在内的北京城市核心区的物业投资长线受益，确保房产置业的稳赚不赔。